当城市进入存量用地时代，高端大气上档次的写字楼，对占据社会中坚力量的年轻人来说，已远不如低调奢华有内涵的创意园来得有吸引力。街区可漫步，正在成为文化创意园区的一项功能。

在徐汇区田林路130号的“越界田林坊”，有一个“办公花园”式的文创园，宽阔的街道两侧绿树掩映，几十幢红色砖房藏于浓阴之下。

在城市更新的步伐中，一批城市中心的老旧物业因为时代变迁，原有的产业功能正在发生转变。当文创园区取而代之后，不仅存量资产实现了华丽转身，原有城市街区也在园区的发展、带动下焕然一新。

传承和创新，从航天研究所到开放式创意园区

相信在上海工作的人应该都知道，漕河泾是上海经济社会发展的重要区域之一，也是多元人才集中区域的之一，有着优异的地理优势。锦和越界田林坊位于漕河泾地区的核心地带，1公里内有轨交9号线、12号线、15号线的三个地铁站环绕，还有18个公交站点、30余条公交线路经停。

锦和商业成立于2007年，是锦和投资集团专业面向产业园区，尤其是文化创意产业园区定位、改造和运营管理的旗舰企业，一直以来致力于对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务。

田林坊作为锦和商业有建筑保护性改造的标志性项目之一，前身为上海航天803研究所，总建筑面积约4.4万平方米。在整个改造设计中，田林坊打破了原先航天技术研究所的园区边界，保留了原有的生态系统结构，留存大量固有植被，与仅隔一条苍梧路的锦和尚城相连，构成了漕河泾地区独具特色的大型开放式创意园区，并于2019年被认定为上海市文化创意产业园区示范园区。

入眼绿树阴下的斑驳红砖，大面积的落地幕墙彰显出整栋建筑的“开放性”与“通透性”。开放，是田林坊的一大特色。

开放的建筑让园区的景致成为建筑的后花园，而建筑则成了园区绿地上的地标；开放的园区通行系统，无限联通了园区内外；开放性的现代经济与技术园区管理，也让在这里工作和生活的人们更加便利、自由。室内Loft的设计，错层联结形成了一个有质感、有内涵的空间。

可以说，这里简直是一个工作党理想中的办公场景原型。

注重“生活美学”，文化创意产业集聚

作为漕河泾地区创意新贵领地，田林坊营造了融合“设计感”与“创新感”的文化创意园区环境。

近年来，随着设计、广告、传媒、网络等行业的现代服务业增长迅猛，工作党们已经不愿意在传统的办公楼，而是希望有一个能够激发创意灵感的空间环境。

自落成后，田林坊汇聚了与工业设计、建筑设计、服装设计、家居设计、动漫设计相关的文创企业，甚至还有些大师级工作室也在其中，入驻文创企业占比近95%。比较有特色的如以木质结构为主的生活美学空间—冇空间、全球高品质建筑外立面系统方案提供商—希洛门窗、高端独立设计师女装品牌—乌丫、国际著名建筑设计工作室—SLD梁志天设计等等。

对此，园区运管总监杨晓露表示，

因为我们本身这种以独栋为主的建筑形态和低密度花园式的园区环境，就决定了为什么会吸引到这些设计类、文创类的企业。所以在做（园区）定位的时候就会往这个方向（集聚文创产业）去引导。

在这样一个“创意工坊”，企业也肆意发挥着自己天马行空的点子，热闹至极。比如“氪空间”，将简约摩登的现代艺术和复古的工业风完美融合；“冇空间”，就用8个开分式独立空间，新中式禅意风满足客户对组合空间配置的各种期待；“乌丫”，这个充满想象力和艺术感的创意品牌，以充满玩味的设计方式表达了当下年轻人自己的生活态度。

或许就是这样一个从形态、文态到业态都有特色的生活美学设计园区，才能吸引到一些更注重“生活美学”的企业聚集在这里。

公共配套设施完善，政策支持加码助推

上海优化营商环境，政策措施更新迭代，而落实的关键还在于“人”。相比政府主导园区，锦和公司自身的生存发展与园区企业更加紧密绑在一起，所以坚持服务至上这一理念。

面对企业，田林坊不满足于做简单的“二房东”模式，文创园区的价值在于平台经济。前几年，锦和商业投资1000万，专门用来打造升级版的“租赁+物业+配套”的专业软件管理系统。杨晓露介绍，“园区要搭建平台，嫁接上下游企业、政府乃至行业资源，帮助企业发展、孵化，这些都是企业所需要的资源。”

当然，除了智慧型服务设施，基础服务也必不可少。工商注册、税务登记、财务记账……

在为企业服务练就的每一种“功夫”背后，都是花了大量时间和精力习得的。“

整体硬件跟上了，公共配套自然也不能落于人后。

杨晓露形容，文创园区的角色更像是“筑巢引凤”。10多年前，田林坊所在的漕河泾配套设施薄弱，白领午间很难有吃饭的地方，更不用说其他的休闲娱乐设施。“关于公共配套，锦和目前做得已经算比较靠前，引入品牌餐饮、电影院、培训班，甚至还有银行。” 只有当配套完善了，企业愿意入驻，那园区的人气就旺了。对于今后配套服务的设想，杨晓露说，

我们园区的服务有两类，一类是依托园区跟社区的融合，能提供一些社区类的服务，如果在社区配套不充足的情况下，园区还可以充当一定的社区配套服务功能。商业配套除了给园区客户，也能惠及到周边所有居民。

还有一类就是园区作为公共服务平台，更好的提供企业发展需要服务，比如为客户全方位解决金融需求的金融服务平台，为企业提供知识产权的托管服务，充分利用锦和的规模优势，打通园区壁垒，通过产业来对接不同园区客户的产业链的服务，打通产业的上下游，建立良好的客户生态环境，全方位来助力企业的发展。

与此同时，政府的扶持政策，也络绎不绝。自2008年起，国务院等政府部门陆续颁布《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）等相关政策，以加强和改进土地规划计划调控，并在年度土地供应方面适当增加服务业发展用地。在国家和地方政策的鼓励下，锦和商业在保证创意产业园开发、建设及营运的同时，也提高了城市存量建筑资源的使用效率，继而加快了引领城市更新浪潮步伐。

集聚设计、文创产业优势

对于未来，锦和越界田林坊发力的重点在哪？

田林坊将继续发挥设计、文创产业的集聚优势，整合内外资源，提升园区设计产业发展能级，使田林坊成为漕河泾地区设计类标杆园区。

杨晓露说，

对锦和来说，接下来我们会有更多的合作形式，不仅是承租项目进行改造运营，及轻资产委托管理模式，还有更多的并购，通过国企的战略合作，成立合资公司等多种形式一起来运营园区项目。

在上海这个光速前进的城市里，却偶然瞥见一隅清香咖啡、灵动身影、诗意生活，这便是越界·田林坊独特的格调。