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上生·新所：多功能复合型“城市客厅”丨上海文创园区巡礼

来源：房地产时报2022.7.22

上生·新所
近年来，地处新华路历史风貌区的“上生·新所”从曾经的老建筑、老厂房华丽转身为沪上时尚文化新地标，成为了市民“家门口的好去处”。
今天的上生·新所是指自2018年起开放的，位于上海长宁区延安西路1262号的一个历史风貌建筑更新改造项目，也是万科在城市核心区域的首个城市更新项目。
同时， “上生所”三个字也代表着这一区域的一段历史，但可以追溯的却不止于此。
这样的华丽转型，极具上海气质，更是近年上海高质量发展的缩影。
1、保留老建筑历史脉络，也赋予其新的活力
上生·新所坐落于上海内环繁华闹市的延安西路1262号，地处富有“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。其前身为上海生物制品研究所办公及研发园区，土地所有权归上海生物制品研究所（简称上生所）。园区主要由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长的工业改造建筑、5栋新建建筑组成，占地70多亩，近48000平方米。
2016年6月15日，上海万科与上海生物制品研究所关于延安西路1262号地块整体租赁开发项目成功签约，8月31日，双方完成了对该地块的整体交接。
2017年，由原长宁区规土局委托，上生所更新改造与保护规划编制工作具体展开，开展了地区更新研究和规划评估，并落实于上生所地区控制性详细规划调整。其中，地区更新研究工作重点围绕历史风貌传承和功能提升，基于对上生所地区历史沿革及现状情况梳理，承接上海市中心城区50年以上历史建筑保护保留要求，对保护、保留历史建筑、工业类风貌特色建筑、新建建筑等进行分类分级评估，明确有针对性的“留”、“改”、“拆”措施。规划评估工作则重点针对区域功能完善，综合考察了上生所地区的土地使用、公共服务设施、公共空间等内容，大力补短板,全力促发展；结合存量工业用地转型、城市更新等政策对区域进行建筑容量平衡，提升区域功能能级；同时注重基地与周边区域的要素衔接，实现空间互联、通道共享。
2018年，上生·新所正式对外开放。改造完成后的上生·新所，集办公、娱乐、生活、文化功能于一体，是新型城市商圈和全天候活力社区，开放至今已化身为沪上资深的文化地标，然而它真正有魅力的地方还是在于那些蕴藏在一栋栋建筑背后的故事，以及这些历史在今天的延续。
历史记忆是城市发展的根与魂。留存城市记忆，凸显城市特色，避免千城一面、万楼一貌，守住城市的历史记忆，才能让城市更新更有意义。对于如何更好地打造这些老建筑，万科也是下足了功夫。园区并非大拆大改，而是保有历史风貌，因地制宜，实现魔都中心城区的有机片区焕新。对保留的历史建筑，如海军俱乐部、哥伦比亚乡村俱乐部与孙科住宅采用“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性。对改建的历史建筑，以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性。海军俱乐部中露天游泳池是为数不多保留至今的英制马赛克贴面泳池，泳池周边20世纪80年代改建的二层配套用房也被继续保留下来，改建为泳池风情休闲餐饮，如今露天泳池成为整个街区的活力与时尚中心。对非保护的工业建筑，保护建筑自身的特色，结合功能通过局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑新面貌。
上海万科表示，在对园区内老建筑修缮改造的过程中既着力延续历史文脉，又考虑赋予建筑适合时代和未来城市发展的使用功能。通过专家评审后，对建筑进行了谨慎的整体保护和传统工艺修缮，如针对外墙立面清洗所采用的拉毛工法，为了使外墙的肌理、效果、颜色、质感和原貌基本一致，做了几十个样板，通过一遍遍打样，从不同配比、不同工艺、不同大小，从不同距离不同角度来进行比选才最终达到满意的效果；建筑内部原有木材、石材均得到了全面的清洗和修整，残损的建筑构件全部重新打样制作归位。这样，才能最好地呈现历史建筑风貌。
2、开放街区，以多元化形式丰富大众生活
在上海，城市更新的任务似乎更倾向于城市再生，其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善，而有更广泛的社会与经济复兴内涵。为了使人文建筑与人民生活有机结合，以万科为代表的一批企业积极响应上海市城市更新计划，紧跟“15分钟社区生活圈”规划，创立“未来城市理想单元”体系，在长宁上生·新所、静安中兴城等区域展开片区焕新。
上海万科围绕“尊重历史文脉、延续城市脉络、创建新老建筑对话、多样共享共生”的更新理念，保护和传承历史文脉、聚集先锋产业、激活城市版图、优化公共环境，充分实现存量资产的能级跃迁和城市的良性更新。最终使项目回到人群中，以多元化的功能形式丰富大众生活，打造符合市民生活需求的“7X24小时的开放街区”。
孙科别墅的修复开放是上生·新所的重要节点，“理想之地”展览作为首秀，为空间开放拉开序幕，也为之奠定了特别的文化基调。在这之后，不论是第十三届双年展之“水体”城市项目-延伸展，还是探讨当代艺术与城市关联的“都市观奇”主题展，都通过孙科别墅特定的场域，进行进一步融合创作，向上海呈现出难能可贵的城市展览作品。
海军俱乐部一直颇受公众和活动方的欢迎，不少在这发生的活动皆与“沉浸式”有关。例如首届咖啡戏剧节以及已举办了两届的悬疑戏剧展演周，便是典型的空间与内容充分融合的文化活动。又如去年11月，上生·新所联合笑果文化打造的漫才主题喜剧周末，使得海军俱乐部“变身”为漫才和脱口秀剧场，营造出了与悬疑剧截然不同的欢乐场域。
除了历史建筑，将各个建筑体串联的户外街区，亦是点亮园区活力的重要因素。在开业初期，市集、快闪一直都是户外街区周末吸引人们驻足的主要内容。据悉，自2021年11月起，上生·新所推出全新策划——城市新舞台，计划每年发布100场公共免费演出，以音乐、舞蹈、戏剧、戏曲等形式，丰富居民生活，提升街区活力。
上生所作为科研园区，整个园区空间内向，而上生·新所作为创意园区，对空间定位原则为开放共享。将其两边的通道打开，把空间开放给周边的居民，与周边的生活空间连通，形成很强的互动性。在这个园区内，经常可以看到亲子家庭悠闲散步，文艺青年打卡拍照，阿姨爷叔“遛娃”……这几年，慕名而来的游客也构成了上生·新所的主要群体，而在不同的历史时空中，这片土地及土地上的建筑也曾承载着不同人群的需求。
3、精细化运营及智慧化服务，打造“新生态圈”
改造与修缮只是万科改造上生·新所的第一步，要为老建筑与园区赋予新功能，才能让它们真正“活”起来。
上生·新所一期入驻的11家办公租户，以设计、广告、传媒等文化产业的独角兽为主。二期则有品牌或多品牌跨界联动的设想，系结合自身场景IP平台的定位，与不同前沿IP品牌合作，再创新上生·新所跨界品牌（IP新模式首店）。
这些品牌企业，每一家都有自己的“亮点”。比如户外露营装备集合店OUTLAND致力于发展和推广户外豪华野奢露营产品、生活方式以及露营美学的生活理念；再比如茑屋书店将城市更新与文化传承有机结合，用博物馆般的场景设计，赋予阅读仪式感，构筑起一个约2000平方米的全新艺术文化策源地。书店为每一位客人持续带来新鲜的阅读感受与生活方式提案，结合画廊、咖啡、餐饮的多重业态，以及文化讲座、握手会、读书会、体验式手工坊、主题展览、艺术讲座等丰富多彩的体验型活动，成为沪上文化艺术与生活方式体验的新地标。
对文创园区而言，除了为园区内的企业做好服务，“同呼吸、共命运”之外，自身也要保持战略定力，积极推进连锁化、品牌化、特色化发展路线。上生·新所通过线上线下的精细化运营以及智慧化服务，实现政府主导、社会参与的现代智慧园区治理的“新生态圈”，包括公共及小租户设备设施维护运行、环境管理及治理服务、能耗管理服务、企业内部员工日常所需服务、大型活动支持服务、搬迁入驻服务等。同时，适应客户在新业务发展环境下的业务需求，为园区租户提供帮扶服务。
对于上生·新所未来发力的重点以及如何实现更高质量发展的问题，上海万科方面表示，将持续把园区作为一个整体来打造，以沉浸式活动为脉络，串联公共空间与经营空间，参与多方共建共赢。
在上海这个光速前进的城市里，文创园区承担着新的作用，缔造城市新的记忆，丰富城市内涵，彰显城市特色，凭借着“自由生长”的表现力和极致美学设计感，散发着上海的另一番魅力。

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