经历过去5年发展，上海黄浦江岸的商务空间除陆家嘴、外滩之外，虹口北外滩、徐汇滨江、浦东前滩也正以你追我赶的姿态，加入新的竞争格局。

从产业视角看，这些开发时间并不算长的沿江区域，平均商务成本和入驻率均已涨至较高水平，且能够对不同产业类别的头部公司、企业总部产生一定吸引力——

金融领域，国内头部量化对冲私募基金明泓投资、知名公募基金国投瑞银将总部设在北外滩；央视长三角总部、湖南卫视在徐汇滨江安营扎寨；前滩将拜耳、武田医药等生命健康企业引来，又为捷豹路虎、玛莎拉蒂等豪车阵营提供了聚集地。

企业选择这些区域，与它们能够提供大量高品质楼宇，且区位独特不无关系。不过，产业的聚合从来不是简单的事，一个新兴地块也不可能仅凭一两处优势让市场买单，个中必然还有更深层、更普适的动力机制。

决定性吸引力

在新兴商务区的产业导入过程中，地方政府和楼宇开发商往往是同向而行的。为了促成企业入驻，早日转化出经济效益，双方积极地谋划、引导产业集群的形成。

然而，想要规划一个产业，并不是容易的事。

进入2023年，上海楼宇市场显现出一个新趋势：智能网联车企，开始成规模地向徐汇滨江靠拢。其中，极星、极氪是科创新星的代表，宝马、沃尔沃起着龙头引领的作用。

有意思的是，这一产业门类的聚集，起初并不在徐汇滨江的规划之列。负责前滩开发的陆家嘴集团党委书记、董事长徐而进说，同样的情形也发生在前滩。

医疗器械是前滩一个重要的产业形态，全球医疗科技巨头碧迪也在此设立了大中华区总部。“但这一切是无心插柳，我们没有刻意打造。”

产业难以“规划”，常常给一些新兴商务区带来招商困境。记者在过往采访中发现，一些商务区因为找不到产业方向，只好大兴优惠政策，降低准入门槛，广泛引入租户。

在徐而进看来，政策补贴和租金优惠的做法，或许能够吸引一些对成本敏感的企业，却营造不了产业集群。“集群的背后是人，人是追求环境的。与其将目标定在打造所谓优质的产业，不如去创造和目标人群适配的生态环境。”

前滩白领都知道，办公楼内听不到空调出风口的“呼呼”声。原因是区域内楼宇统一使用了绿色能源，调节冷暖的不是空调，而是头顶的冷热水管。别看这只是个微不足道的小细节，却是时下跨国企业选择办公场所的基础条件。

前滩开发以来，定位吸引跨国总部集聚，深入研究了跨国总部的办公需要和人员生产生活需求，区域的开发和运营都围绕这些需求展开。

日本三菱银行的高管坦言选址前滩时代广场的原因：整栋大楼不仅外立面设计符合日企审美，内部也有许多日式风格的配套。初来前滩他便觉得这里“和东京的商务氛围相似。”

极星入驻徐汇滨江星瀚广场，一部分原因也是“办公楼外观与企业在瑞典的全球总部很像”。

这些理由看似主观，底层逻辑却是一致的。“企业高管考察商务区，就是在寻找‘亲近感’，看这里有没有符合他们生活习惯的街区，契合他们消费能力的商业场所，以及品质足够的医疗、教育资源。”徐而进说。如今，前滩办公楼里的外资比例已接近七成。

极氪入驻徐汇滨江前，对当地的公共资源进行了全方位排摸，最终认定这里对高端人才有“决定性的吸引力”。

“这个吸引力就是徐汇教育、医疗等公共服务的综合实力。海归IT精英们在国外同样面临着‘学区房’等压力，要说服他们回国工作，关键是解决他们最迫切的问题，提供最需要的服务。”极氪智能科技相关负责人说。

尊重市场规律

2018年，首届世界人工智能大会在上海举行。徐汇滨江是承办地。

会期尽管只有3天，却堪称“人工智能界的奥林匹克”，吸引了众多头部企业和世界领先的平台机构到来。

徐汇滨江借势建成西岸人工智能大厦，即现在的“西岸智塔”。后来，这“一个会”“一栋楼”，成为集聚人工智能“一个产业”的最佳引力。

传统的招商活动以行政力量为主导，与各类市场主体衔接。到了今天，越来越多的商务区已经意识到，借力市场主体的势能，往往可以更高效地聚合产业形态。

在亿欧公司上海总经理缪国成看来，产业聚落的形成，行业龙头的引进至关重要。“行业上下游企业会不会纷至沓来，就看能不能在你的大楼电梯里遇到‘行业大佬’。”引进期智研究院、微软亚洲研究院等产业核心机构的西岸智塔，如今是许多业内人士的向往办公地。致景科技将华东总部设在北外滩浦江国际金融广场，也得以与上海市工业互联网协会成为上下楼，增加了行业交流的便利性。

前滩高能级的商业引进，也充分得益于优质企业的进驻。“正是因为普华永道、玛莎拉蒂带来高端消费人群，才让太古里开出国际一线奢侈品牌店成为可能，并逐渐产生协同作用：好企业来了，引进了好商业，好商业进一步汇聚好企业。最初前滩想引进一家五星级酒店都困难，现在连华尔道夫都主动来了。”一位地产行业分析人员表示。

当然，任何产业集群的打造，最终还要遵循客观的市场规律和产业特性。

北外滩推出白玉兰广场、来福士广场等高品质写字楼时，租赁市场一度以为会吸引大批航运企业。不过据上海金港北外滩置业有限公司常务副总经理樊孝通观察，“楼里不仅有优质的航运企业，白玉兰广场紧邻外滩、靠近陆家嘴的区位优势，也让它吸引到了附加值更高的专业服务企业、金融企业。”

而面对生命健康企业落地应用场景的要求，前滩也显示出很强的承接能力。瑞慈医疗集团品牌管理中心品牌总监韩旭介绍，前滩的小尺度街区，使得诊所开在楼宇里、直接为白领服务成为可能。“尽管本地有不少我们潜在的竞争对手，但同时也为我们提供了业态创新的机遇和空间。”

拥有龙美术馆、西岸艺术中心等诸多公共文化空间的徐汇滨江，近年来被一众车企贴上了“艺术范儿”的标签。“现在的汽车不是简单的工业设计产品，而是与文化艺术、生活方式、审美体验等紧密结合的功能性产品。企业选择在徐汇滨江发展，也是在谋求地区的气质能够为产品赋能。”负责徐汇滨江开发的西岸集团相关负责人说。

显然，地区和产业之间最理想的关系从来不是单向吸引，而是双向奔赴。

营商服务跨前

在不寻常的2022年，白玉兰广场共计完成税收27亿元，楼宇整体出租率也十分坚挺。谈及背后原因，樊孝通向记者描述了一个特别的场景。去年，经过数次接洽，维京悠旅邮轮（上海）有限公司终于确定落户白玉兰广场。迁址当天，白玉兰广场的大屏上滚动播放着维京游轮“欢迎您回家”的广告词，一语双关。窗外，几艘游轮正静静泊靠在港口，气势恢宏。“在场的企业高管看到这一切是非常动容的。”樊孝通说。

在上海前滩新兴产业研究院首席研究员周学强看来，楼宇引进企业靠的是硬件，但留住企业一定要拼软件。这个软件里，包含良好的物业服务，更离不开公平的市场，透明、稳定、可预期的政策，以及高效的行政服务衔接体系。

“地方政府不仅是经济发展环境的创造者，它本身也是经济发展的深度参与者。政府行政资源的下沉，营商服务的跨前一步，都能够为楼宇安商稳商提供重要的支撑力。”

在北外滩，虹口区制定的引导重点企业“回家”三年行动计划，配套了“人才、就医、子女教育、政策服务、一对一帮办”等八大服务举措。浦东新区将每年召开多次的外资企业总部负责人座谈会放在前滩，相关分管领导、委办局负责人参会，点对点帮助落户企业解决各类现实困难。

此外，强调行政、社会、市场资源高度整合的协商合作平台，也被这些新兴商务区视作重要的发展引擎。据介绍，由世博管理局、陆家嘴集团、普华永道、碧迪医疗共同发起的“前滩汇”，每季度召开一次圆桌会议，邀请辖区内的企业CEO相互交流、推进合作，也逐步扩大了前滩的“朋友圈”。

徐汇滨江共建共治联盟几乎涵盖了区域内所有的楼宇载体、入驻企业、艺术文化场馆、商户和徐汇相关职能部门，把各方紧密联系起来，一起做大徐汇滨江的“产业蛋糕”。

“当然，搭平台很重要，更重要的是能够高效集成和调动资源要素，构建有为政府、有效市场、有序社会三位一体的营商服务体系。”周学强说。