上海首个结合历史风貌保护的城中村改造项目青浦蟠龙村建设进入尾声。4月29日，以重塑蟠龙古镇风貌为特点的蟠龙天地将正式开业。有意思的是，这里虽然地处偏远，距离人民广场有25公里之远，但它似乎和朱家角古镇一样，有吸引人流的魔力——当大多数商家们还忙着为开业做筹备，许多市民游客已经到现场游玩消费了。

随着城中村改造力度加码，越来越多被遗忘的城市边角重回大众视野。前不久，闵行召稼楼也借城中村改造之机启动更新，引起了社会关注。

每一次焕新，总会激发人们关于历史遗产保护与发展的讨论。以蟠龙天地为代表的城市更新，能否走出旧区复兴的新路子，这样的模式会在上海“四面开花”吗？

重新疏浚的河道上，重现江南水乡摇橹船 戚颖璞 摄

尚未开业的蟠龙天地，已经吸引了很多市民去打卡 戚颖璞 摄

要保存，还是要保护？

建筑风貌保护是区域更新绕不过去的话题。

蟠龙天地呈现的格局是一处江南水乡，有小桥流水，木船摇橹来回穿梭，各色建筑傍水次第排列。但只有真正步入其间，才恍然大悟：这里和传统古镇并不完全相同。

蟠龙天地还原江南水乡风格，建筑为新旧融合

新旧融合，是它给人的第一印象。这样的细节随处可见，比如架设在河道上的十座桥，两座为百年古桥，其余八座为新建。不经意路过的沿街商铺，会有提示板告诉游客，这里曾是清朝书法家住过的古宅；河边两座雕刻精细的木构亭子却是新建的，最早是两户民房，设计师按旧时形制复刻，连屋间距也和原来分毫不差，只是功能从居住变成公共休憩区。

河道边的两座亭子，最初是两户民宅，设计师按古代形制复原，屋子间距和古代分毫不差，但是功能改成公共休憩区

在第一轮古镇开发热潮中展露的代表周庄和乌镇，还有上海本地的朱家角、新场，尽管开发模式不尽相同，但都保留了原有的整体建筑风貌格局，也沉淀下古朴而厚重的历史感。在蟠龙城中村改造整体方案公布之初，这种区别于传统的新旧融合模式，曾招致一些不满：古建筑会不会被破坏？

实际上，蟠龙村并非真正的古镇。蟠龙村最早记载可追溯到隋代，历经千年更替，是古上海域内最兴盛的集镇之一。遗憾的是，在城市快速发展中，古建筑整体风貌逐渐消失，无法像朱家角、新场、金泽那样，成为上海13个国家级历史文化名镇名村之一。

进入21世纪第二个十年，蟠龙村演化成城中村，本地人陆续搬离，还“长出”很多违建。“我们的开发团队有人曾参与虹镇老街改造，对旧里的破败十分熟悉，可第一次来蟠龙村调研时，还是被震惊了。”一位瑞安房地产工作人员告诉记者，当时的蟠龙村违建垃圾遍布，河水乌黑脏臭，令在场调研人员印象深刻。

幸运的是，蟠龙村最初的“十字”状镇街格局、河道布局和零星老建筑保留下来，成为区域更新的切入点。由于缺乏保护措施，建筑已经很难辨认历史价值。区级文物保护点程家祠堂存在部分坍塌，为了骑车方便，村民还把老石阶用混凝土浇筑成坡。在改造前，开发团队做的第一件事就是搜集史料，找专业机构来甄别全镇建筑历史价值，造册再重新分级，把值得保护的留下来。

“商业区选择了三种不同类型的建筑设计策略。”瑞安房地产有限公司行政总裁王颖介绍，对历史建筑进行了保护性改造，即修缮老建筑。二是“古建形态+新立面设计 ”，即保留风貌特色，融入现代建筑材料，修缮再利用；三是“借鉴江南风韵的新建筑”，运用新的建筑形态，艺术化的处理，突出江南建筑风格，用国际视野重塑人文历史空间。将蟠龙曾经的历史元素和小镇肌理以及人们的活动印记等提取出来，然后放在当代背景下进行创作，塑造出现代语境下的 “蟠龙十景”。

因此，具有历史价值的建筑被保存下来并盘活，成为具有代表意义的风貌保护特色为主的城中村改造项目，为城市保留了一段文化记忆。

“如今已经不是小农经济时代，新生的蟠龙镇沿袭了江南水乡的特色，但也并非考古学式的复制历史，一味复古，生造古董，而是经过历史学家、社会学家和规划师、建筑师的充分论证，将历史的踪迹和新的功能植入小镇的空间肌理。”中国科学院院士、建筑学专家郑时龄在撰写《蟠龙新志》序言中表示，新生的关键不在形式，而在于空间、环境的多元化，在于建筑品质和街道细部的工艺，让蟠龙镇的历史和文脉得以延续并永存。

蟠龙村更新，或许为城中村改造提供了一种新思路。建筑保护专家说，上海有很多城市农村过渡区，因为地区经济发展比较好，受到城市化影响，没有留下很多保留保护建筑，但保留了一定的原始空间格局。通过有机更新去呈现原有空间风貌，对传承延续城市历史文化是有意义的。

用发展的眼光定义业态

前几年，有一座古镇开展了“去蹄运动”，清除镇内一哄而上以致过剩的蹄髈买卖。

蹄髈、臭豆腐、汤圆，被戏称为古镇“三件套”，反映了各地风起云涌的古镇开发带来的业态同质化。为了避免这种情况，有些古镇便走向另一个极端，不开发、保持原貌，成了等待人们有空才过来欣赏拍照的“琥珀”。

这样的情况，也适用于城中村改造。没有产业，城中村更新就是纯投入、无产出，村民受益更无从谈起。“产业定位是开发之初就一定要想清楚的，宁缺毋滥。”由徐泾镇、西虹桥和瑞安集团成立的项目合资公司，希望找到一条与蟠龙地区适配的产业之路。

历史上，自然形成的古镇、老街、村落，通常来自商业的繁盛。在交通便利的地方，慢慢有了埠头、粮仓、米铺、油店、茶馆、客栈，然后有了越来越多居民集聚在此。重塑商业形态，就成了蟠龙天地的产业定位。

商业有千千万万种，有没有避免“千篇一律”“开连锁店”的办法？

“在江南一带，城市在物理空间上彼此相邻，老镇老街的核心元素相似，需要花大力气挖掘在地性，才能塑造‘独特’。”上海社会科学院城市文化创新研究院执行院长包亚明说，如果把以规整和展示沿街商业为主的更新业态看作1.0版本，把以重新开发以景区呈现的模式看作2.0版本，那么，把视野放得更高更远，以都市人为商业客群，通过意趣挖掘来展现原生态的生活方式，再融入都市生活，这是3.0版。

蟠龙天地想做的，就是探索适用于城中村改造的3.0版本。原来的城中村，吸引的消费群体主要是周边居民，但对蟠龙天地来说，住在附近的蟠龙原住民的消费力远远满足不了商业需求。“虽然通过新建住宅，可以吸引许多本地白领和高净值人群过来定居消费，但这也不够。”王颖告诉记者，蟠龙天地地处大虹桥板块和长三角一体化发展前线，这样的区位特性决定了商业客群必须放眼长三角，满足都市人的多元需求。

蟠龙天地一处喷泉装置，地面黑色装饰是蟠龙古镇地图，金色是穿行而过的河流

有了清晰的客群画像，但如果没有大空间承载高品质业态，容易沦为低端小商品集贸市场。哪怕一个细节都会难倒商家：历史建筑是木头做的，不能做餐饮，但没有吃的，谈何旅游体验？

在保护之余，蟠龙天地的新建筑提供了更多商业可能。充满现代艺术感的风格吸引了多家国际化品牌进驻；据江南古桥形式新建的八座石桥，串联起游览动线。

依靠瑞安房地产的商业资管能力，超百家商户已经进驻蟠龙天地，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中不乏全国首店及特别概念店。宠物公园、艺术精品酒店、生态有机餐厅、城市营地迎合了都市需求，茶艺会馆、当代肉铺、琴棋书画、非遗文化等业态又在传递传统江南文化，形成了集餐饮、文化、娱乐、消费为一体的“公园里的江南新天地”。

蟠龙天地亭台楼阁，随处可见彩色编织艺术装置。“它们的灵感源自手工编织，历史上蟠龙镇编织工艺很发达，是当地的民俗特色。”工作人员介绍，蟠龙天地要打造成可以走进和互动的文化场景，定期举办活动推广江南文化。

亭子上装饰的彩色艺术装置，灵感源自蟠龙古镇的风俗文化手工编织技艺

记者看到，沿街电子展示牌向人们展示着5月活动计划，有宋风雅集、《月见蟠龙》光影秀、汉服巡游、非遗体验、国风节，也有骑行、露营晚会、滑板表演这样的潮人活动。

不必处处唐风宋韵

随着蟠龙村改造告一段落，召稼楼城中村改造又站在了焕新起点。像蟠龙天地这样“风貌保护+区域更新”模式，能否借助城中村改造的契机四面开花？

记者走访一些业内专家，他们认为，推广仍需谨慎。

一方面，叠加风貌保护的城中村改造是系统性工程，对开发主体的资金和运营能力是一种考验。以蟠龙村改造为例，为了充分挖掘在地文化，瑞安开发团队在前期调研规划费用投入近2000万元；在蟠龙天地，70%屋面采用收集来的旧小青瓦，市河驳岸用的是收集来的旧石材，尽可能复刻原貌，造价远高于传统花岗岩。

“保留建筑的建安费用远高于新建房。传统的江南坡屋顶对业态也有限制，有坡屋顶的二楼空间不够舒朗，租金不高。按照现代商业评估，坡屋顶这样的设计并不划算。”蟠龙天地项目负责人告诉记者，相比这些一次性投入，运营带来的考验更高。

靠近烟雨廊桥的一段河道，受上游开闸影响，时有浮萍飘来，飘久了河水容易富营养化，因此，每天都要有人打捞。而整个项目包括23万平方米绿地，5万平方米商业和3公里风貌河道，有诸多细节需要更加精细的运营管理，河道飘萍只是九牛一毛。

城中村改造项目又有其特殊性，征收、代建、开发动辄要数十亿元，不仅耗资巨大，而且资金沉淀期长，是普通规模企业难以吞下的“蛋糕”。开发团队几经方案调整，才把账做平。

抛开以上种种，商业项目本身的回收期就很长，企业需要有足够耐心，也更需要情怀来支撑。就像瑞安集团创始人罗康瑞在采访中所说：“如果从纯粹的投资角度看，有些项目确实不一定是最好的投资……但我完全没有后悔，因为我做成了像‘新天地’这样的上海地标，想到这里，我就很开心。”

更加关键的在于，从发展视角来看，城市空间需要多样性，城中村改造也不是只有一种模式。“人们喜欢国潮，喜欢穿汉服，可以把穿汉服作为生活的一部分延续下去。城中村改造也是一样，没有历史遗产的区域不必盲目复刻造古，城市空间是丰富多彩的，不必处处唐风宋韵。”专家表示。