日前，位于宝山高新技术产业园区的金地威新·宝山科创园项目正式启动，标志着曾经的汽车线束厂地块将彻底改头换面，成为区域“新门面”。

结合宝山实际情况，项目积极探索“工业上楼”发展新模式，力争为科技创新型企业提供集实验空间、创造平台、研发生产、产业配套、生活配套于一体的产业综合载体，利用存量工业用地转型升级的契机切实提升土地利用效率。

提升容积率，进而提高亩产税收

1999年，金亭线束来到宝山城市工业园区，也就是现在的宝山高新技术产业园南区，拿下了近50亩土地建厂，用于生产制造。线束应用广泛，汽车、家用电器、计算机和通信设备、电子仪器仪表等都要用到，而这又是个需要大量用工的行业，企业几乎常年在招聘。那时园区被大量类似的企业占据，尽管热闹，但低矮、分散的厂房，以及路上往来的货车、集卡，都让区域呈现出一种“灰扑扑”的工业气息。

随着城市发展进程加快，上海一些区域面临着重点产业发展空间紧缺、 产业区块品质不高、 用地成本不断攀升等问题。作为紧邻外环、距离市中心最近的市级工业园区之一，宝山高新技术产业园区将提质增效、盘活利用低效产业用地、为新兴产业导入提供高品质空间作为重要课题。恰逢金亭线束因业务调整整体搬迁，如何用好这50亩地、为“北转型”注入新发展动能也显得尤为关键。

“工业上楼”近年来被视为推动产业园区城市更新的一种新模式，德国、新加坡等国已积累了一定经验，我国深圳、东莞等地也率先展开了探索。与传统工业园区相比，“工业上楼”模式下的载体楼层更高、形态更丰富，形象也更现代。容积率的提升节约了土地资源，提升了单位用地的产业承载力，也让载体功能适度多元化，进而有效提高亩产税收。

经过综合评估，宝山高新技术产业园引进了长期致力于“工业上楼”研究与实践的金地威新，共同启动了金地威新·宝山科创园建设运营项目。项目总投资6.8亿元，对地块实施“零增地”技术改造，运用“工业上楼”路径将容积率提升至2.5，目前已完成产业准入和优质项目认定工作，预期开工建设后18个月完工。宝山高新技术产业园区建设管理事务中心副主任王朝阳介绍，项目地块周边目前以低矮厂房为主，东侧为丰翔智秀公园，西侧为可连接沪嘉高速的业绩路，地理位置优越但风貌层次欠佳，“未来通过山连路沿街50米的高层产业空间建设，园区天际线和沿街界面形象也将进一步提升。”

按需造楼，建筑工艺和标准升级

“工业上楼”热度不低，但实行起来颇有难度。房地产信息综合服务商克而瑞执行总裁刘文超解释，“工业上楼”项目普遍成本更高，建筑单方造价较标准厂房平均增加20%左右，后期运营维护成本也更高，对建设运营方来说意味着更高的投入，而相应拉高的租金也会让一些企业产生顾虑。

为何还要探索推进？刘文超说，“工业上楼”适合特定产业，有利于形成产业集聚，构建产业生态。

据金地威新产业研究院统计，我国现阶段“工业上楼”园区以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等产业为主，入驻企业要具备生产工艺不断提升、生产线智能化及部分设备轻量化等条件。同时，要达成“工业上楼”还需要从建设初期就做好规划，提升载体产业适配度。举例来说，新材料和精密仪器设备两个产业所关注的建筑指标不尽相同。层数、平面设计、减震隔振、废气处理属于共同项，而新材料对仓储、消防和废液处理还有特别关注，精密仪器设备则必须考虑柱距和噪声处理。

结合宝山高新技术产业园区“南总部、北制造”发展战略，金地威新·宝山科创园将以人工智能、智能制造相关产业为引领，聚焦核心领域的研发、中试、制造等环节，打造产学研一体产业引擎。为了让企业“上楼”后“住”得舒心，建筑进行了垂直设计，立足立体化空间优势，在确保安全的基础上对楼层承重、层高、柱网间距、生产辅助设施等建筑工艺上提升标准。

例如北侧8-9层高层研发厂房，首层层高6米、荷载1吨，2楼以上的层高荷载和5层高的研发厂房拥有相同标准。相关负责人表示，这些建筑参数能适应人工智能及智能制造产业各个研发、生产环节，考虑到垂直运输效率，设计时还做了货梯载重和抬升速度的提升，方便叉车进入。此外，每个生产单元配置了不小于7平方米的设备平台，方便空调室外机或生产设备摆放，对于面积较大的生产单元，还预留了第二个设备平台空间。

在业内人士看来，只有根据产业发展实际需求来打磨产业载体，打造研发、中试及生产的全链条生态体系产品，才能真正形成“上下楼就是上下游”的产业链格局。

让更多沉睡资源“重获新生”

当前，宝山高新技术产业园区正按照《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》要求，全力推进产业园区提质增效、服务产业升级，推动存量工业用地转型升级、创新发展，促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变。这也反映了宝山区的“土地观”。

宝山不属于“局促”的中心城区之列，但对空间资源的统筹设计布局格外重视。“十三五”以来，宝山积极推进存量企业转型升级。截至目前，共完成1.2万亩低效产业用地转型升级，让沉睡资源“重获新生”。其中，在促进落后产能淘汰退出和低效企业转型转产方面，已完成500多家列入市产业结构调整计划的低效企业关停。同时，推进上海机器人产业园、罗店工业园区、罗店富锦工业园等3个区域调整专项实施，加快园区低效用地盘活，园区产业能级逐步提升。今年，宝山区计划完成低效产业用地盘活目标任务不少于2000亩。

为更好盘活存量资源，宝山区鼓励园区围绕“一块地”探索创新。譬如，探索存量用地“二转二”转型开发、混合功能用地、创新型产业用地等新举措。其中，在混合功能用地方面，明确推进工业、研发办公、中试生产等功能混合，支持园区探索和推进“工业上楼”。

宝山区经委相关负责人表示，接下来将继续引导和鼓励存量转型项目工业“上楼”和更高密度开发，引导产业用地节约集约利用，推动新产业、新项目、新平台、新生态加速集聚和构建。同时，简化和优化规划调整审批流程，加快“工业上楼”项目建设开发进度。