——访第一太平戴维斯华东区产业及物流地产部主管缪博文

今年4月，上海出台了《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》（后文简称《方案》），《方案》提出，要重点开展城市更新“六大行动”，包括综合区域整体焕新行动、人居环境品质提升行动、公共空间设施优化行动、历史风貌魅力重塑行动、产业园区提质增效行动、商业商务活力再造行动。其中，产业园区提质增效行动要求对园区建筑进行高度整合，作为工业用地集约化利用的探索之举，“工业上楼”为产业发展”更上一层楼”积蓄可持续发展路径。
本期《灼见》，我们邀请第一太平戴维斯华东区产业及物流地产部主管、中国区制造业负责人缪博文先生解读产业园区提质增效下的创新发展模式“工业上楼”。

从“退二优二”看工业上楼
目前上海旧厂房改造主要有两大模式。第一种“退二进三”中的“二”指的是第二产业，“三”指的是第三产业，也就是说，将不再适合做生产制造的核心区的旧厂房从工业区转变为商业区，发展服务业。例如8号桥、上生新所等创意园区；另一种业内称之为“退二优二”，将早期容积率低、通用性差的存量工业物业，通过改造升级提高容积率及物业标准，从而引入高附加值的战略性新兴产业。

伴随持续推进的城市化进程，工业用地供应趋紧，“工业上楼”能节约宝贵的土地资源，促进产业链协作及不同产业对接融合，催化产业集群和人口集聚，使生产空间、生活配套、生态环境的共赢成为可能。与“摊大饼式”的工业园区开发模式相比，“工业上楼”将传统扁平式厂房单层铺开的研发、办公、生产等环节化零为整，集中到高层楼宇垂直化空间中，通过物理形态再造，改变了城市面貌，园区服务由此更集约高效，也将更便利产业工人和高技能人才的生产生活，提升其获得感。
上下楼就是产业的上下游
总体来说，企业选择工业上楼项目时一般会遵循“地理位置>产业产品>成本、政策支持”的考量。

从产业导向上来看，“工业上楼”不单是指高层厂房，重点还是指产业链的聚集，“上下楼就是上下游”。上楼对象通常为轻型生产、环保型、低能耗及低振动类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

从产品设计角度来看，工业上楼项目在用地类型上为M0或MX，容积率一般会在2.5以上，建筑总高24米到100米之间（层数5层以上）的工业大厦，需要考虑建筑层高、承重、货梯比例、工业废物排放管道等问题，满足工业上楼企业的诸多刚性需求。

基于交通、商业配套等因素的优势，一些城市核心区域的“工业上楼”项目会有较多层数，可以将办公功能纳入项目中。例如深圳宝安的全至科技创新园，其工业大厦低楼层作厂房，高层高、高承重，设计、建造成本高，物业成本高，因此租金高；最高楼层作办公楼，视野好，租金也高。中间楼层作研发楼层，相对来说租金比较低。此类产品适合在交通便利、商业配套完善的区域展开，以上海为例，漕河泾、张江地区较为适合。

此外，“工业上楼”也需要政府支持，比如对“上楼”项目的开发商进行财政补贴，实施贴息、低息政策；对“上楼”项目的业主企业进行金融补贴，比如说进行租金补贴、税收补贴，激发双方的积极性。
因地制宜，“工业上楼”行稳致远
上世纪50年代到80年代，中国香港地区就已经出现了“工业上楼”的雏形，比如今天我们还能在中国香港街头看到许多工业大厦。但对于华东地区来说，工业上楼还是个新字眼，目前华东地区的产业园区多为标准厂房，以单层为主。受到华南地区的影响，近几年来华东地区开始慢慢重视产业园区的“上楼”倾向。

与中国香港一样，新加坡在上个世纪也开始了对“工业上楼”模式的探索，其发展模式兼顾效率与实用性，值得华东地区参考。比如在新加坡还有一种通过盘道达成多个“首层”的叠堆式项目。假设项目一共有9个楼层，每个单元3层楼面，融合生产制造、研发办公和仓储功能，每单元层的第一层都可以被看作是首层，通过盘道到达每个单元的首层，解决了高层厂房的货运运输问题。在项目设计时，为了满足生产需求，每个首层将会拥有高层高、高承重能力。在大楼侧面，每个客户都拥有独立坡道运送货物，而员工上下一般乘坐单独运行的电梯，做到人车分流。此种模式能够混合几个多层厂房，国内在金地威新成都成华创新基地已有实践，提出三叠三首层概念，而这种叠堆式的“上楼”项目由于其高标准的通用性，未来或更受制造业企业欢迎。

值得注意的是，不是所有的地区和产业都适合“工业上楼”，从产业结构角度看，华东地区的产业结构比华南地区“重”，例如：汽车零部件制造业以及装备制造业，其产品一般体积大、重量重，难以采用货梯运输，不易实现“上楼”。因此需在一些“轻”产业中寻求出口。例如：集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，其产品轻便，噪音、环境污染较低，还能将研发人才放在“工业上楼”的布局中。

从用地情况来看，工业上楼产品更适合在核心城市一些土地及产业载体供应稀缺、战略性新兴产业集聚度高的区域，而在土地及产业载体供应相对充裕的地区，如果一味只追求工业上楼，很容易导致供需失衡。从业主的角度考虑，“上楼”的产品设计及建设环节投入较高，而当产业方有其他更高效的“非上楼”的产品选择时，很可能会导致较高空置率的产生，算不过经济账。

因此，坚持因地制宜，倡导因业制宜，才能推进“工业上楼”行稳致远。