300米内7家咖啡店，便利店数量骤减，沿街底层商铺一铺难求的同时，换手率却很高……近日，记者在毗邻沪上热门打卡地张园的街区发现了上述现象。

基于不同街区的功能特征，街区业态很大程度上反映着市场供求关系，与此同时，这些拥有好市口的沿街底层商铺也塑造着街区面貌，影响着街区品质。

业态趋同、内卷竞争，这只是调整期的“阵痛”，还是会进一步影响街区的有序生长和更迭？怎样在充满繁荣商业气息的同时，帮助街区实现更多元的业态分布、拓宽服务功能，更好地满足居民、路人、游客等多方需求？记者展开一番探访。

高换手率和高租金并存

20多平方米，2.6万元；30平方米，2.8万元……这是记者走访周边3家房产中介后，销售人员给出的茂名北路沿街底商铺面月租金价格。

“去年6月到现在，来找铺子的人比疫情前都多。”一位中介表示，因为供不应求，房东不愁租不出去，租金也十分坚挺，“几乎没有议价空间，相比前两年，有的商铺价格还涨了一些。”

在被问到威海路、巨鹿路、长乐路等路段情况后，几家中介也给出类似回答：目前几条路都几乎没有待租的空商铺。“即使有空置，房东也没打算入市。”

记者发现，临近南京西路地铁站附近的租赁市场火热，与新晋热门打卡地张园的开放有一定关系。2022年末，有着“海上第一名园”之誉的石库门里弄张园华丽重启，成为潮流文化商业地标。与之相邻的路段也一定程度上被赋予了“旅游功能”，随之开始业态“大换血”。

目前，仅茂名北路到陕西北路之间的威海路路段，不过300来米距离，一共开了7家咖啡店，这还不算沿途办公楼宇和便利店内的咖啡销售档口。如果再转弯到茂名北路，新开的咖啡饮品店，几乎达到平均10步一家。

新店频频开张的同时，也有人提出疑问。住在静安别墅的一位居民告诉记者，威海路上原先的便利店几乎都变成了咖啡馆，“买点小东西不大方便了。”在威海路联合办公空间工作的小陈表示，哪怕是在咖啡之都上海，周边“咖啡浓度”也太高了。小陈感慨，“我们真的需要这么多咖啡店吗？”

是不是真的需要，从这些店铺的实际经营状况可窥见一斑。唐女士在茂名北路经营鞋店4年多，眼看着周边业态逐步走向单一化。“有的店只火了刚开业的两个月，现在门庭冷落。有的店一年内转手3次，卖的还是咖啡、奶茶。”

在巨鹿路经营日料店13年的老李也告诉记者，除了他家和隔壁的烟纸店，旁边已经很难找出哪怕“5年老店”了。曾经有个在咖啡师比赛中斩获名次的小伙租过老李隔壁的铺面，没多久也“撑不下去了”。黯然离场后，那里成了美甲店，现在又成了打印店，“前后不过两年光景”。

一名中介说，高换手率的情况其实不光茂名北路有，上海市中心很多街区都是这样。“以前是巨鹿路、长乐路、富民路三天两头换店铺门头，现在风水轮流转，轮到这边（茂名北路）更火了。不过高风险也有高收益，在这里卖咖啡最好了，因为比较集聚。”

根据唐女士在这条街上的长期观察，她倒不大赞同中介“越聚集越成市”的说法：“咖啡的客单价不像鞋服那么高，过路客和周边居民、白领的需求又有限，总不能走一条街买10杯咖啡吧？”附近其他商铺和中介也向记者反映，不算房租的话，投资一家咖啡馆的成本大概在30万元-70万元不等，实际上能赚到钱的并不多，“关键要看你有没有推广和运营的能力。”

在上海财经大学商学院教授晁钢令看来，眼下正处于消费逐步回暖、但沿街商业换手频繁的商业业态调整期，“高换手率一定是个显性特征，但另一方面，如果说以前十个人投资，七八个人有赔本的风险，现在这种投资风险系数只会更高。”

就业新形势下，创业者增多

市区沿街商铺火了，这些入局者又是从哪里来的呢？

晁钢令认为，当下较为严峻的就业形势让许多人，尤其是在互联网时代成长起来的年轻人，期望通过开店实现自主就业，在商业繁荣的上海市中心寻找机会。而选择开咖啡店、奶茶店、酒吧等，不需要高技能加持，入门门槛较低。且所需购买的机器设备简单，人工成本也有限。

而那些为新入局者腾出空间的，往往是箱包、服装、鞋类、饰品店。它们曾是市中心沿街商铺的主力军。一位90后回忆，小时候每逢节假日都会和父母一起，乘坐公交车从浦东来到长乐路、巨鹿路逛街。

“那时的茂名路是真的好逛，在这片服饰店林立的街区，每个门后都有自己的经营特色。一家家推门而入，边试边挑，能待一下午。晚上再走到淮海路或南京西路品尝美食，欣赏沿途的梧桐树和老建筑。记忆中，这就是美好的一天。”

到了今天，互联网大潮席卷而来，便捷、低价的线上购物渐成主流，首先被互联网虹吸的也正是鞋服类业态。“连工厂源头店都在做直播带货了，我们还要承担线下的租金、水电费，怎么可能拼得过人家。”茂名北路上一家服装店的老板告诉记者。

与此同时，上海城市更新推进，中心城区大量人口迁出，街区居住功能随之弱化。“商务办公、商业消费、旅游功能提升，也进一步带动了沿街业态的洗牌。”晁钢令表示。

而今，风向似乎又转。上海社会科学院城市文化研究院院长徐锦江提出，随着街区可漫步、建筑可阅读理念深入人心，上至阿姨爷叔、下至“Z世代”，重拾了逛街的爱好。在小红书等社交平台，“citywalk”城市行走已成潮流生活方式，消费行为与感受体验紧紧捆绑。

或许正因如此，更多个体经营者和资本争相入局，试图分一杯街区消费的羹。但显然，300米内有7家咖啡店，人们不会一杯杯喝过去。没有了餐饮、服饰、零售等丰富业态，街区也留不住人，拍照打卡后，人们还是重归互联网和综合体的怀抱。

专家进一步提醒，当市中心那些拥有历史底蕴和人文禀赋的街区走向“景观化”，过度商业化，街区文化本体便会遭到不可逆的破坏。“如果来到所谓的网红街区，人们逛的还是相同的品牌门店，喝的是平时喝的连锁店咖啡，拍到的是和别处雷同的被概念化、符号化了的文化布景，热度究竟能持续多久？而对在地居民来说，商业消费功能不断挤压生活服务功能，自己成了家门口小店的旁观者，又会作何感受？”

当前就业大环境下，不少年轻人希望沿街租个门面房，开个小店铺，自主创业，这是应该积极鼓励的。市、区、街道相关就业创业指导部门，能否选择不同的街区扎扎实实做一些市场调研，编制手册提供信息，给创业者一些引导，让他们少走弯路，帮助他们更好地成长发展。这也是优化营商环境的组成部分。

街区小店变迁背后，是时代景象的映照，是城市更新的投射。这关系到每个带着创业梦想入局的普通小店老板的明天，也关系到我们每个享有街区、热爱城市的老百姓的每一天。