来自文物大省山西，又做过记者，德必集团董事长贾波站在未来看现在，认定城市更新是一个可持续性高速发展的大市场，且对于历史文化保护敏感和执着。

贾波2003年成立德必集团，2006年开始涉足老旧厂房改造，打造文化创意产业园区，2009年成立了中国第一个“城市更新研究院”，开始系统化的研究。历经20年的深耕，德必集团扎根国内多个一二线城市，并远赴美国硅谷、意大利佛罗伦萨等地，截至2022年底，德必在全球服务了超过10000家企业，其中文创、科创企业集聚度超过85%，目前已是行业内具有较大影响力的领军企业之一，于2021年初成功上市，成为国内首家创业板上市产业园区运营服务商。

贾波认为，城市更新的本质是在于业态和功能的更迭，应该满足可持续发展、历史传承、产业更迭、低碳环保、社区收益等诉求。城市更新更需要创新，不断突破旧的理念，激发人的活力。

站在未来看现在，城市更新是万亿级市场

上海曾是中国最大的轻工业城市，随着上世纪90年代国有企业的改革，大量的工厂闲置，这也给德必集团董事长贾波带来了机会。他说：“世界各国的城市发展最终都是以城市更新和存量资产的运营、改造为主的，又适逢当时国家大力发展文化产业，所以我们开始把老厂房改造为文创园区。”

为什么要城市更新？贾波认为其缘由是建筑的长生命周期与产业的短生命周期之间的矛盾，“建筑的寿命比较长，要几十年甚至上百年，但功能和产业每隔十年左右就有较大变化，这就需要不断更新以适应这种变化，所以城市更新本质在于业态和功能的更迭。”

毕业于中国传媒大学新闻专业，曾任职于多家媒体，记者出身的贾波习惯于以史为鉴，站在未来看现在。他表示，中国目前有约近40亿平方米的写字楼和园区在运营，租金加物业费一年的收入就达数万亿，是一个很大的市场。而存量更新又符合国家低碳环保的战略，受到鼓励，所以这应该是一个未来长期可持续发展的行业。

2003年贾波成立德必集团，2006年开始投资运营文化创意产业园区，2009年成立了中国第一个“城市更新研究院”，开始系统化的研究。将包括但不限于老旧厂房、商场、酒店和科研院所旧址等进行改造更新，然后注入新的产业活化,并引入绿色设计理念，提升园区建筑的能源效率和环境友好属性，旗下多数园区绿化率在不计算立体绿化面积的情况下可达30%以上。

但彼时的上海是一片大工地，到处是塔吊和工程车，数百个地铁站在建，一幅欣欣向荣的景象。无论是市场环境还是国家政策，并没有太多支持存量更新的声音，甚至身边的朋友也出言劝阻。贾波告诉澎湃新闻记者：“我们做企业的永远是要站在时代的前沿，去预判社会的未来，新生事物一定会取代旧生事物，这是历史规律，不能说暂时可能不适合或不支持就不要做了，上海是一个开放进取的城市，我认为城市更新符合未来趋势。”

他指出，好的城市更新应该满足这么几点，一、能够助力城市经济的可持续发展；二、能够传承历史文脉；三、能够满足低碳环保的要求；四、能够改善社区民生激发社区活力。

贾波还强调，城市更新要注意不能用开发的思路和工作方式，谨防大拆大建、大修大补，城市更新是精细化操作，是细水长流的持续存在。

能保尽保，城市更新需要多方权衡

目前，德必集团的文化创意产业园区遍布环渤海(北京)、长三角(上海、南京、杭州和苏州、无锡、徐州、合肥)、珠三角(广州和深圳)、川陕(西安、成都和重庆)以及中部(武汉、长沙)四大地区，2014年远赴意大利佛罗伦萨打造了中国在欧洲的第一个文化产业园。德必总部位于曾经的上海航天局809所，改造后的文创园区现代时尚，但依旧能感受到保存下来的工业痕迹。

在园区开发与建设过程中保留建筑原有历史文化遗产与风貌，最大限度利用原有建筑主体，这已是德必集团的一贯作风。可能因为来自古建筑数量傲居中国第一的山西，长期受传统文化熏陶，所以在采访中，时时能感受到贾波对于历史建筑保护的敏锐和执着。

“现在一直讲中华民族的伟大复兴，究竟复兴什么呢？归根结底是我们民族精神的复兴，民族精神是源远流长传承下来的，其中建筑是很重要的载体，苏州没有了苏州园林还能叫苏州吗？上海拆光了石库门里弄还是上海吗？我是接受不了的。”

开发和保护永远是城市更新中一道难解的命题。在贾波看来，能保护就尽量保护，有时候不得不牺牲一些功能。位于黄浦区九江路的德必外滩WE国际文化创意中心，曾是建于1933年的远东第一所证券交易所大楼华商证券交易所，里面有见证历史的老式电梯厢，一次只能乘坐4人，不太符合现代需求，但贾波考虑再三还是保留了下来。

贾波认为，在保证商业可持续的前提下，城市更新不宜商业利益最大化，其实商业利益最终是文化传承、产业更迭、低碳环保等诸多要素的平衡，需要反复权衡、反复讨论、反复拿捏。

以人为导向，城市更新需要更多创新

无论保护与否，城市更新的最终是内容更新，空间如何为内容服务一直是贾波这类城市更新操盘手思考的问题。

“空间首先是服务于人，所以一定是先考虑人的需求、产业的需求，然后才有空间的规划。其实我觉得内容和空间的适配并没有什么标准，很多厂房可以搞办公、搞商业、搞文化，正是这种错配反而能够激发人的想象力和活力，创新由此而来。”

贾波第一次去苏州河边M50创意园的时候非常惊讶，打破了他原本对于办公空间的看法。“人怎么可以在破旧的厂房车间里上班？但我仔细思考后发现，为什么不可以？很多时候我们被自己固有的观念束缚了。”

2022年，紧随上海书城改造规划，德必上海书城WE项目也同步启动。德必上海书城WE毗邻福州路，与上海书城“0”距离相连。福州路与上海书城是人们心中不可磨灭的文化符号，作为百年福州路地标的上海书城改造项目，更是牵动着无数上海市民的心。今年3月22日，“德必上海书城WE”正式对外亮相，被打造为舒适、创意、多维的办公空间，构建面向未来的文创及数字产业高地。

有了人和产业的定位，“德必上海书城WE”的空间演绎便有了扎实的剧本。比如，由二进制生成的白色铝板遍布项目整个外立面，并以随机的点和划组成的摩尔斯码穿孔形成信息雨，金属书架流水形态构建形成“数字瀑布”，并通过红色LED电子流水与建筑内的电子方碑遥相呼应。这些都充满了数字产业的隐喻。而在功能设置上，1楼公共空间被设计成一个口袋公园，12楼的“空中加油站”可用于品牌、艺术活动的展览，30楼将成为面向所有出版人、作者、作品发行人及园区企业开放的文人客厅，还有多个酒吧、咖啡馆、茶空间安插其中。

“如何在尊重过去历史的基础上，赋予他文化和创意的价值，同时又能让年轻人喜欢，这需要创新。”

从“德必上海书城WE”的更新改造可以看出，作为文科创产业全价值链服务商，德必集团如何推动文化和科技融合发展，成为其新的挑战和方向。贾波认为，现在科创产业的年轻人对于工作环境的要求是多样的，如苹果、谷歌都抛弃了原来的办公楼，开始拥抱文化创意空间，这个趋势已经越来越明显。