上海作为国内一线城市，房地产市场走势具有风向标意义。一般来说，土地市场和楼市表现之间有传导效应，但相对于楼市的平淡表现，上海今年两个批次的土拍却有些暖意融融，继续保持“零流拍”纪录。

不仅如此，上海第二批次土拍收官还不到半月，就有不少地块规划方案开始公示，房企供给端缘何积极性不减？在交易暖意背后，还有哪些趋势值得关注？

土拍规则调整放低竞拍门槛

今年，上海已经完成两个批次土拍。首批次共有19宗地块成交，总金额超500亿元；第二批次共有24宗土地成交，总金额644亿元。两次的参拍意向房企均超过60家，是近年历次土拍中的高位。

土地市场的表现，和政策供给紧密挂钩。不难发现，上海今年第二批次拍地规则出现了不少调整。

从2021年实行集中供地以来，上海一直被市场看作是“最难土拍城市”。简单来说有两个原因。一是资金量庞大，只准备拿地的钱是不够的。根据规则，企业一旦参拍，要被监管的资金需达到土地起拍价的110%。二是，土拍规则“烧脑”，考验企业拍地的“技术实力”。

严格不意味着刚性。今年，为了适应房地产市场环境、提振市场主体信心，上海土拍规则进行了灵活优化。

首先，第二批次集中供地首次被拆成两轮进行，首轮15宗在7月份交易，次轮9宗于8月份交易。业内人士分析，分两轮交易可以避免企业一次性投入太多资金，拍地有了更多选择。

其次，“一次性书面报价”方式改为“摇号”。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，这一调整大幅降低房企的操作难度。

“一次性书面报价”指的是，房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。规定竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；举牌竞价达到中止价时，转为一次书面报价，由最接近一次书面报价平均价的房企竞得。

改为“摇号”，则是在触发中止价之后，意向竞买人不再进入“一次性书面报价”环节，而是通过随机、公正的摇号机制决定谁竞得该地块。

如此一来，土拍流程得以简化、效率提高。卢文曦表示，规则变化之后，摇号随机性更强，公平性增加，将为中小企业提供参拍机会。

投资向核心城市核心地块收缩

各地的供地形式和土拍的门槛、规则不同，因此很难拉出一份全国城市土拍成绩单。但毫无疑问，上海是国内土拍表现较健康的城市之一。自集中供地实行以来的两年多里，上海土拍虽然竖起很高的门槛，但一直保持“零流拍”纪录。今年，两个批次土拍溢价率纷纷破7%。

原因在于上海的地不缺买家。事实上，有越来越多房企想要入局成为“玩家”。

根据同策咨询研究部梳理，经过激烈角逐，第二批次60多家意向企业中，共有21家竞买人脱颖而出。其中绿城为最大赢家，拍得3宗地，大家&浙江钱江&宁波维科联合体拍得两宗地，收获颇丰。

除了耳熟能详的大型开发商，一些名字陌生的企业也进入大众视野。他们的主业并非地产，如首次进入上海的宁波维科，主业为高新产业投资；未能竞得土地的买家亚伦地产、伟星房产，主业分别是纺织、橡胶。业内人士分析，这些企业多以工业做支撑，投资房地产是为了寻求更高收益。

尽管买家众多，但地块冷热分化明显。以第二批次交易为例，6宗以底价成交的地块，均位于浦东临港、奉贤、宝山吴淞、青浦重固等偏远区域。

以溢价成交的地块，普遍位于配套完善、居住氛围浓厚的市区、近郊和郊区新城核心板块。闵行梅陇社区受到的关注度尤其高。在刚刚收官的第二批次第二轮土拍中，梅陇社区地块是最贵的一宗地，地块优势显著，商业、教育等配套齐全，临近轨道交通15号线站点，区域规划有19号线，交通便利。因此起始价就达到56.14亿元，不过高价不妨碍其吸引高达15家竞买人报名，最终以10%溢价率成交。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海房地产市场目前特征不是降温而是“分化”，核心区域项目仍然备受关注，有大量潜在购房者，外围区域项目购买力相对不足。在此影响下，房企自然对于流速快、好去化的地块显示出更多积极性，而一些偏远、难去化的地块热度自然较低。

上海冷热分化加剧背后，反映出在全国房地产市场持续下行的背景下，房企投资策略正愈发谨慎。为了保证投资安全性和回款速度，房企投资战略逐渐趋同，土拍预算收缩聚焦到核心城市的核心地块。

那为什么是上海？虽然今年上海住宅交易总体平淡，但放在全国来看，仍有较好的市场基础，项目销售去化更有保障。

根据今年国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，1至6月份，上海新建商品住宅销售价格指数出现了逐月增长的趋势。

但要注意的是：在交易出现暖意之余，不难发现，上海土拍仍面临不少挑战。

首先，房地产行业的深度调整以及全国商品房销售下行，依然影响着传导到了土地市场。可以看到，上海以底价成交的土地占比开始增加——

今年首批次有4宗以底价成交，占比21%，第二批次共有6宗以底价成交，占比25%。也就是说，土拍冷热分化特征愈发明显，外围偏远区域持续降温。

其次，国企央企仍为拿地主力。尽管今年民企参与热情比去年整体提升，民企绿城更是一次性拿下3宗地块，但资金规模强大的央国企仍为拿地主力军。今年第二批次中，国企央企拿地占比约80%，民企观望情绪依然浓重。