最近，20多个储能、机器人等战略新兴产业项目集中落地松江区小昆山工业园区。一时间，园区成为新赛道企业投资的热土。

园区相关负责人告诉记者，近一年来新引进的新赛道产业项目超过前五年的总和，招商引资势头喜人。同时，得益于好项目落地，园区上半年实现税收5.3亿元，同比增长57.6%，位居松江区前列。

其实，上海远郊工业园区招商一直很难，因为地处偏远，很少受高精尖产业青睐；再加上郊区产业用地达到“天花板”后，好项目拿不到土地，更不愿意过来。

小昆山工业园区的吸引力从何而来？源于近年来该园区通过制度创新和探索实践，形成了围绕“土地”核心要素的发展闭环——通过存量土地二次开发提升容积率释放空间，打破发展瓶颈；以土地要素吸引一批需要拿地的优质产业项目，通过产业规划优中选优；鼓励合适的企业“工业上楼”垂直化发展，在对产业空间功能重塑中建设现代化新型工业园区。

探索多种土地二次开发新模式 

前两年，震界机器人为扩大生产，想要在小昆山工业园拿地建厂。可是园区工业用地早已是“天花板”，难以满足企业拿地需求。

租赁？像震界机器人这样的现代制造业达到一定规模后，往往希望打造集研发办公生产等功能于一体化的现代化新型工业厂房，而不是租赁厂房。

眼看金凤凰要飞走，园区提出了一种拿地新方式：震界机器人通过股东变更的方式，从一家低效能的企业手中拿下30亩的工业厂房。

这种新方式属于土地二次开发中的存量土地嫁接导入。之后，多方实现共赢：正在市场出清阶段的原企业，尽快变卖了土地资产；震界机器人拿到了想要的土地，能早日释放产能；园区留住了好项目，土地得到高效利用，亩均产出近百万元。

“很多毛利率高的优质企业并不特别在意土地的价格。比如震界机器人通过市场手段拿地，亩均土地价格达到200多万元，远高于一手土地60万元价格，但企业希望早拿地早产出，抢占更多市场。”小昆山工业园区负责人夏丹告诉记者，企业买地的价格不菲，为降低企业负担，区里已出台相关政策，只要企业的税收贡献达到一定要求，将给予一次性补贴。

存量土地嫁接导入是小昆山工业园近年来探索工业用地二次开发的一种。在松江区经委等职能部门指导下，园区探索出土地收储再开发、存量嫁接导入、收购盘活、存量土地厂房再利用、产业结构调整等5种二次开发模式，破解权属关系复杂、盘活利用成本高、回收政策支撑少等问题，将宝贵的土地资源精准供应优质企业，倒逼那些低产出、高耗能的传统行业转型升级。

“目前园区的土地开发强度还不够，厂房容积率多在0.8以下，我们鼓励企业和园中园自主进行二次开发，提升厂房空间和质量，争取容积率达到2.5以上，释放更多发展空间。”小昆山镇相关负责人表示，目前已出台《小昆山镇产业发展规划》、《小昆山产业园二次开发城市设计》等有关政策，支持园区整体转型。

工业上楼释放垂直空间

“工业上楼”是土地二次开发中厂房建设细分领域的一种探索创新，即通过工业垂直化发展，解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用。在这方面，小昆山工业园区同样在探索。

去年，食品企业乐芙娜作为园区首个尝试工业上楼的企业，目前厂房即将竣工。在园区数百家企业中，乐芙娜的厂房独树一帜——通过“工业上楼”实现制造空间垂直化发展，厂房共四层高达24米。

作为工业上楼的现代化工业厂房，这里不仅有生产，企业的研发和总部也都在这里。厂区环境整洁美观，绿草如茵，规划有健身步道等设施。厂区内四栋新型工业楼宇功能也彻底改变，不再是传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在多层楼宇中进行企业的生产、办公、研发、设计。

但相比传统工业厂房，这种工业上楼的现代化厂区建设成本更高，动辄数亿元。会不会推高了制造业成本？

“厂房共34亩土地，建筑面积近5.3万平方，容积率2.0，绿化率达到20%。如果不是‘工业上楼’，按照传统工业厂房建设，厂房实际使用面积仅有一万多平方，难以满足生产要求。”乐芙娜董事长李天福算了一笔账，虽然高容积率的厂房成本投入不小，但是实际使用面积翻了三倍左右，怎么样都是划算的。

工业上楼产生的垂直空间被企业充分利用。乐芙娜根据生产设备的高度和重量安排生产，“四十多吨重的超大设备放在一楼，不用考虑承重，重量较轻、震动较小的生产设备则迁移至高层”。

但工业上楼并非“上楼”这么简单，看得见的是对产业空间的重塑：传统的工业园区多以亩为计量单位，但通过“工业上楼”，容积率提升，工业土地价格迎来价值重估——从以亩比价升级为以平方米比价，“寸土”值“寸金。

“上楼”还将对产业结构调整产生重要影响。夏丹告诉记者，工业上楼对企业生产所需的层高、柱距、承重能力以及货梯等都有要求，环保、消防、电力等保障更不能少，这决定了“上楼”企业具有高附加值、高技术含量等特点。同时，工业上楼对园区的品质要求极高，要通过新一轮园区规划和产业规划编制，建设现代工业形态的产业社区，“寸土”产“寸金”，才能满足“工业上楼”要求。 

以乐芙娜为例，企业的子公司通过多年潜心研发，工业化生产的法式甜品争得国际荣誉，拿下被誉为“食品界奥斯卡奖”的食品“二星美味奖章”。高水平的食品科技让企业不断开拓市场，对地方的亩均税收贡献近200万元。只有这样同时满足技术、税收等多个条件的企业，才能作为第一批工业上楼的企业。

规划先行产生集群效应

存量土地二次开发和“工业上楼”带来的土地要素，为园区招商引资提供了便利，也让园区有底气在遇到好项目时有所坚持，根据产业规划招商。

“哪怕腾出不少土地，我们也不从土地上赚取利润，始终坚持以60万元每亩的低廉价格将土地出让给实体制造业，但对拿地企业要优中选优，把牢土地要素供给导向。”夏丹说，通过多年发展，小昆山工业园已然成为高新企业的“高原”。园区希望通过推动土地二次开发和工业上楼，引导企业产业链式集聚，培育一批拔尖企业，建设功能完善、深度产城融合的产业社区。

由于G60沪昆高速横穿小昆山工业园区，园区将聚焦G60高速公路北侧约2200亩土地二次开发，实现不少于10万平方米厂房拆除重建。眼下，园区因地制宜布局新能源、智能制造等新兴产业，引导上下游关联企业集聚进而打造产业集群。

新能源领域分支的储能企业众之鑫正因为小昆山工业园集聚了一批储能行业上下游企业，慕名落地小昆山。“集群效应下，企业哪怕身处远郊，也更容易招到行业内优秀人才。”众之鑫的副总经理刘兰芳说，最为看重园区的储能供应链，供货商只要将原材料运输到一个园区，就能供应数十家企业，成本锐减。

目前，园区的储能企业囊括上游储能电池、储能变流器，中游电化学储能、压缩空气储能，下游储能系统应用等全产业链条。企业在产业链条上的分工不同：有竞争，有时园区内几家储能企业参加同一个招标；但更多是合作，上下游企业彼此下订单，减少运输和沟通成本。

“足够精细分工、足够专业高效的产业集群，是园区发展的核心竞争力。”夏丹说，小昆山工业园区要进一步优化建设，打造产业空间利用率高、产业要素聚集度高、产业社区活跃度高、单位面积产出高的示范园区。