从这栋大楼开始，外滩“第二立面”正在发生蝶变。在外滩沿江建筑背后，有一批百年建筑正从历史中转身，为市民打开一片城市新空间。老市府大楼就是外滩“第二立面”更新改造中的先行启动项目，目前已进入收尾冲刺阶段。

去年，《上海市城市更新行动方案（2023—2025 年）》出台，计划通过开展综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效、商业商务活力再造等六大行动，推动城市更新迈上新台阶。

“综合区域整体焕新”位列六大行动之首，足见其分量之重。当上海全面进入存量更新阶段，以外滩“第二立面”为代表的区域更新，空间非常广阔、辐射效应明显，是上海提升核心功能、推动区域转型、改善城市品质的重点片区，也在为城市更新探索提供更多新模式和经验。

创新机制先行先试

《行动方案》明确，到2025年，重点开展10个以上综合性区域更新项目，重点推进“一江一河”沿岸地区、外滩“第二立面”、衡复历史风貌区、北外滩、吴淞创新城、虹桥国际中央商务区等区域更新。同时，强化分类引导，加强全要素统筹协调。

以外滩“第二立面”、吴淞创新城为代表的区域更新，尺度大、难点多，集中展示了上海城市更新面临的复杂性和挑战性。不仅仅因为它们是城市或区域地标，更是因为更新涉及方方面面，或需要大刀阔斧输入新业态新功能，或需要四两拨千斤带动周边共同发展，或面临短期资金投入的压力，或需要考虑长期运营的效能。

在今年8月举行的上海城市更新可持续发展论坛上，有建筑专家指出，外滩的单日流量为40万人次，主要集中在沿江一线，即外滩第一立面，很少有人走进非沿江街区，即第二立面。

究其原因，是第二立面空间活力不足，对市民游客难有吸引力。空间背后的问题复杂，包括权属关系复杂、建筑普遍缺乏养护、业态功能分散、使用效率不高。若不焕新，外滩就很难真正打造成为世界级金融文化中央活动区。

为破解这些难题，市区两级政府从顶层设计出发，制定区域更新方案，明确了发展定位、功能布局、风貌保护、交通组织和设施布局，按照不同阶段任务进行推进。目前，外滩“第二立面”被列为上海10个城市更新单元之一，探索落地责任规划师、责任建筑师和责任估价师“三师联创”机制，让规划师、建筑师、估价师能够充分沟通，优化细节和指标，最终得出一个成熟、经济、可持续的更新方案。

2018年，黄浦启动外滩“第二立面”城市更新项目，为历史建筑建立“一楼一档”，推进南京东路179街坊中央商场、老市府大楼、外滩源二期等首批更新项目。率先进行更新的老建筑，正在点亮街区。“外滩·中央”项目采用现代技术在内街顶部打造一座玻璃穹顶，吸引了众多市民游客前往打卡。记者从上海建工二建集团了解到，老市府大楼新设灯光融于外滩“第二立面”历史保护建筑群中，与周边圣三一堂、金城银行大楼、新城饭店等优秀历保建筑成为整体，在街区中形成光的导向和指引。

聚焦外滩“第二立面”保护性更新过程中的关键问题，老市府大楼综合改造和南京东路179号街坊成片保护改建工程两个示范项目创新更新策略和成套设计技术，攻克了历史建筑保护修缮与活化利用和地下空间等系列关键技术，总结可复制可推广经验，为后续上海更大规模的历史建筑保护与活化利用奠定了基础，成为上海建设领域具有原创性、引领性的科技创新成果。

引入产业优化功能布局

物理空间改造是区域更新的“表”，通过导入产业、聚集人气、点燃活力，才是区域更新的“里”。从远郊到中心城市，上海各区都在探索因地制宜盘活资源，实现产业迭代升级。

原为冶金、化工重地的吴淞地区已经抖落一身尘土，正在转型成为上海北部城市副中心功能的重要承载区——吴淞创新城。吴淞创新城占地26平方公里，区位好、面积大，是不可多得的“大衣料子”。

以存量型开发为主的吴淞创新城，重新梳理盘活产业用地。宝山区创造性提出“企业自主转型+政府局部收储”模式，宝武等在地国企保留的产业地块由企业自主投资建设、导入旗下的专业公司总部和新兴产业，其余地块由市区联合收储委托专业第三方进行开发。

目前，吴淞创新城规划、开发、建设等各项工作进入快车道。今起三年内，吴淞创新城固定资产投资额将达千亿元以上。特钢区域宝杨路同济路路口180米超高层、150米高楼已经开工建设，18号线、19号线江杨南路站将建设TOD，打造成城市新地标。在区域转型和城市更新过程中，吴淞创新城加强数碳融合，持续深化传统产业数字化改造，布局区域总部、研发中心、绿色低碳等新经济新产业，加快建设绿色低碳转型样板区。

黄浦江和苏州河两岸公共空间的贯通开放，已经被公认为是成功的空间开发开放样板。经过多年努力更新效果显现，产业活力不断聚集。

去年11月，中海地产在上海西岸智塔举行了徐汇滨江西岸数智中心项目国际方案征集启动会，计划在滨江6幅地块之上建立产业组团，融合办公、商场、住宅、长租公寓，与邻近的西岸数字谷、传媒港联合打造“产业黄金三角”。

徐汇滨江西岸曾是上海最重要的生产、仓储基地和民族工业发源地之一，如今已转身成为“生活秀带”“科创绣带”。这里不仅有高品质的公共开放空间，高质量展览云集的美术馆大道，还有串珠成链的产业组团。西岸发挥成片开发、系统建设，形成“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级产业组团，构建起数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。

2020年9月，杨浦以“生活秀带”为主题入选首批国家文物保护利用示范区创建名单。尊重原有环境的肌理和历史印记，杨浦将滨江南段5.5公里作为连续不间断的工业遗产博览带落实整体性保护，让曾经的“工业锈带”华丽蜕变。

目前，滨江南段正在加快产业导入，确立了由八埭头、大桥东两大功能核心、滨江一线创新产业带及腹地多个组团组成的功能结构。通过区域更新腾挪出的总部办公空间载体，引来众多知名企业，如美团、抖音、B站、中交、中节能，到2025年，将汇集30家以上在线新经济头部企业、3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿元。

塑造城市特色风貌

城市更新是永恒主题，但在城市发展的不同阶段，城市更新需要回答不同的时代命题。时至今日，以旧改为代表的城市更新不仅仅要担负改善民生、区域转型的使命，还要观照城市温度和历史文脉，坚守以人为本的价值取向，不断提升城市软实力。

作为上海中心城区最大的成片保护区域，衡复历史风貌保护区承载着城市记忆，是展示上海历史风采的重要窗口。风貌区徐汇片是核心部分，总面积4.4平方公里，占风貌区全域的57%，内有公寓、花园住宅、简屋、旧式里弄等等类型住宅，且部分老旧建筑年久失修排列紧密，对更新建设技术要求较高。另一方面，由于风貌区内人户密集，经济状况、生活条件相对有区别，群众对更新项目意愿不同。

面对错综复杂的问题，徐汇区采取“三师联动”策略，通过规划师、评估师、建筑师务实调研，从专业视角梳理每一条弄堂肌理以及建筑特点，形成有针对性的、可持续的、与风貌区整体更新项目相平衡的策划方案。群众意见方面，突破先意愿征询后方案征询的常规操作，前置方案征询环节，根据群众反馈动态调整，提高征询通过率。进一步探索可持续的城市更新模式，努力形成集海派历史风貌、高品质居住、多元配套服务、全天候活力以及特色化文旅为一体的高效城区。

当下，虹口北外滩以“一心两片”为发展格局，“一心”核心商务区商办建筑体量，“两片”虹口港活力片区、提篮桥片区，按照风貌保护要求恢复历史肌理，延续城市文脉。

2021年，虹口区对提篮桥历史风貌保护区的10个街坊进行整体打包，一次完成旧改。同时，按照“一楼一档案，一弄一方案”，保护老建筑和老物件。根据规划，提篮桥片将打造南区功能复合的创意活力区、中区多元交融的文化体验区、北区开放创新的风貌生活区。