今年1月底，“南桥书院”地下停车场即将面向社会开放，360个车位将在一定程度上纾解周边老旧小区停车压力。今年10月，奉贤的老地标建筑“鼎丰酱园”与“古华庭”改造项目也将在全面焕新后，重新对公众开放。

近年，伴随奉贤区“南桥源”城市更新项目持续推进，沈家花园、南桥书院、鼎丰酱园、古华庭等数代奉贤人记忆里熟悉的“南桥九景”正逐个褪去历史尘埃，带着全新的功能面貌呈现在世人面前。

老城区面貌的焕新，离不开精准有序的城市更新。如何将更完善的公共服务嵌入有限的存量空间？除了破墙、通路，城市更新还要突破什么难题？城市更新如何寻求“高大上”与“接地气”之间的平衡，又该如何可持续发展？在项目启动6周年之际，记者走进了“南桥源”城市更新项目。

更新改造过后的“沈家花园”

融合：空间复合利用下更完善的公共服务

作为“南桥源”项目之一、南桥书院始建于1978年，位于如今新建中路586号的奉贤中学附属南桥中学校园内。作为具有百年历史的校址，南桥中学的老教学楼建筑陈旧、设备功能欠缺，无法满足在校师生日益提高的教学需求；另一方面，学校周边的老城区，则面临缺少运动空间、道路逼仄、停车困难等问题。

这使得百年校址的焕新，不仅要惠及师生，更要回应周边居民的所需所求。而对于整个“南桥源”城市更新项目来说，这套逻辑同样适用。“在老城区做城市更新，底层逻辑是百姓缺什么我们补什么。对南桥老城区来说，关键就是缺公共空间、商业配套、体育设施、停车设施。”项目推进方奉发集团副总经理周卫中说。

南桥书院所在的奉贤中学附属南桥中学

因而，在设计上，南桥书院项目旨在“学区+社区”相互融合，在重构存量土地资源的同时对空间复合利用，解决老城区固有城市问题。

“南桥书院”项目包含综合楼和运动场改造。综合楼在建筑上采用“搭积木”错落叠加的手法，将原址中分布散落于不同地点的图书馆、阶梯教室、剧场、食堂、实验室、美术教室和音乐教室等功能空间拼贴堆叠成一座3层近9000平方米的“空间魔方”。通过对空间集约化使用，为校园北侧运河滨水景观带贯通释放更多公共空间，能够在保证学校功能性和周边交通流线高效组织的前提下，将临河景观空间归还给公众。

南桥书院项目综合楼里的图书馆

综合楼里面的小剧场

“南桥书院”项目中更新改造后的操场，北侧释放出来的公共空间被打造成为浦南运河滨水景观步道 沈思怡/摄

而改造带来的最大变化，是运动场及停车空间的拓展。周卫中告诉记者，通过错层设计，项目将与足球场并排的室外篮球场抬高2.6米，让其下部半地下空间成为面向社会的停车场，其中包括284个地下停车位，和76个专供家长临时接送学生使用的地上停车位，另外还搭载了智慧停车系统，使用电子地图，具备空余泊位感知发布、行车定位等功能，便于使用管理。“通过对有限的空间复合利用，能在确保学校功能的基础上，最大限度释放区域公共服务功能作用，提升百姓生活质量。”

“南桥书院”项目，在学校运动场下方打造面向社会开放的停车场

“南桥书院”项目中，抬高的篮球场下方打造面向社会开放的停车场 沈思怡/摄

事实上，集约化的思路同样贯穿在整个“南桥源”项目的改造过程中。在周卫中看来，老城空间密集的建设现状注定无法大拆大建，通过改造，在老城现有尺度下，解决老百姓现实需求和老旧城市空间功能的矛盾，才是城市更新最主要的功能之一。

以停车为例，整个“南桥源”项目涉及的0.7平方公里地块内，算上企业、单位、居民区，共需要6000多个停车位，但因老城街区停车空间有限，长久以来至少有2000辆车需自行在地块范围外寻找解决方案。“为此，我们在多个项目改造中，都尽可能地拓展设计了地下停车空间。如在古华山庄地下辟设600个停车位；鼎丰酱园地下增加300个车位；沈家花园东侧商业地块预估增加400个车位。”周卫中说。

活化：老城区的更新再生计划

南桥镇的总体规划始编于1982年，在老城扩张及现代化进程中，刻进许多当地人记忆的四古溪行（古华商城、古华山庄、古华园、古华渡）、沈家花园、南桥书院、卜罗德祠、运河水乡等“南桥九景”，有些只剩下遗迹，有些则被新增的道路高楼包裹进了隐秘的角落，失去早先承载的城市功能。

2017年，“南桥源”城市更新项目启动，聚焦南桥老城区，东起环城东路，西至南桥路，南起解放路，北至浦南运河，总占地面积约 0.7 平方公里，目的就是要在改建与修缮中赋予老建筑新功能。

更新修缮过后的沈家花园

作为曾经的“县委大院”，位于南桥镇解放路502号的沈家花园成为项目的开篇之作。经过三年多的改造，2020年1月，焕新后的沈家花园向市民开放。

沈家花园始建于20世纪二十年代，至今已有百年历史，是奉贤唯一保存完整的近代海派花园别墅建筑。

西式古典柱、宝瓶栏杆、水磨石楼梯、青砖围护、彩色玻璃窗……如今漫步在沈家花园里，游客仍能体察到中西元素结合的建筑风格。花园主楼修旧如旧，花园广场上，既保留古树名花，再现昔日私家花园风貌，也优化园内道路，打造舒适宜人的游园环境。改造后的沈家花园还被赋予读书、游艺、展览展示等公共文化功能，免费对公众开放，在形式与精神上都做到了“还院于民”。

沈家花园在改造时，保留了已利用近百年的水磨石楼梯 沈思怡/摄

数据显示，至2023年末，“南桥源”城市更新项目已累计增加公共活动空间8万平方米，保留改造建筑4万平方米，完成城市更新土地面积20万平方米。

如今，若登上南桥书院的天台眺望四周，会发现老城区的天际线已大不一样——向北，斑驳的水泥围墙被打开，墙外旧厂房化身口袋公园，伴随浦南运河滨水步道的贯通而延伸，明亮有活力；向西，重新浇筑运动场即将兼任周边居民的停车场；向南，校新建中路以南的沿街商铺及旧厂房均已拆除，一座红色的砖构建筑正拔地而起，风格上与相邻的沈家花园保持一致，未来将成为贯通的文化街区；向东，鼎丰酱园旧址改造接近尾声，老厂房即将化身时尚商业综合街区。老奉贤人印象中的“南桥九景”，已有四景正焕新蓄势归来。

在周卫中看来，老城真正的价值还在于城市文化的完整性，相比新城建设，老城的更新其实在文化传承方面承担更多。“南桥源”项目还计划打通区域内6街24弄的街区，并依照老地图给一些小弄堂冠名，如人民路历史风貌区·北街、黎明书店、孙文明广场等，留住南桥的历史文脉，留住奉贤人的“乡愁”。

突破：重构责权事权，打破机制体制壁垒

城市更新，“破”的不仅是围墙、道路，还有因历史遗留问题而产生模糊混乱的责权事权，以及推进过程中各协调部门之间的体制机制壁垒。

比如，城市更新所在的地块往往会因历史悠久、多次易主而累积下错综复杂的土地权属。

周卫中坦言，作为五十年代的县政府大院，沈家花园地块的土地权属混乱复杂，牵涉到十七八个独立产权部门；而南桥书院所在的校址本没有产证，长久以来，区教育部门与其他单位针对该地块的土地权属僵持不下；有些待改地块甚至还涉及抵押、债权债务等问题。

改造过后的“沈家花园”

这不仅会成为改造项目推进的“第一道坎”，也会给更新后的土地利用埋下隐患。周卫中曾考察过某文创园区，运营主体本想在其中打造民宿，但因该地块在更新过程中未彻底完成资产权属的梳理交接，产权问题致使无法办出经营许可证。

“为解决此类问题，我们协调了涉及产权的企业与区规资、房管、建交委等部门，通过多年大量工作厘清土地产权，现在沈家花园十七八张产证已变成一张，南桥书院的产证近期也顺利办下，古华庭和鼎丰酱园也彻底完成了资产权属的变更。只有产权明晰，后期投入使用时才不受局限。”

另一方面，在城市更新这个大背景框架下，很多原本在体制机制上“难以跨越”的问题也有了创新的探索。周卫中说，前期协调时，多部门曾为能否在“南桥书院”的操场下方建设社会性停车库而争论不休。

“南桥书院的土地归属区教育局，于教育局而言，这块土地照理不能做社会性工程；站在发改委立场上，停车场的运营维护使用的是教育基金，不适合向社会开放；在规划方案上，教育跟社会功能的结合更是难以突破。”好在城市更新是个汇聚多方资源，各部门联动的整体性项目，通过多次协调，方案最终得以落地。如今，该项目已入选上海市市级示范性智慧公共停车场（库）。

盘活：业态与运营让城市更新可持续

不过，在周卫中看来，相比“造什么”、“如何推进”等前期工程性难题，“造好后，空间如何盘活利用”，更考验着城市更新的成效如何长久可持续。

这两天，周卫中常亲自带着团队四处招商，为四季度正式营业的鼎丰酱园与古华庭引进契合优质的商业资源。

据他介绍，这两个商业体在定位上将形成差异化。改造后的鼎丰酱园传承非遗及发酵技术主题，保留了黄酒仓库、腐乳车间、及新腐乳车间等空间特征，目前已引入陆鼎集团整体运营，未来将打造成集非遗老字号餐饮、文化展览、体验工坊于一体的文化商业街区。古华庭项目则将延续其80年代南桥镇最繁华的商业综合体的定位，配置轻奢型商业业态，打造公园式商业漫步街区。

鼎丰酱园效果图

古华庭效果图

“契合的业态、稳定的运营、正向的收益，达到这三点，城市更新的前期投入才不算失衡。”但在某种程度上，商业与运营反而是郊区城市更新项目的弱势短板。周卫中坦言，相比张园、瑞康里等黄金地段的项目，甫一招标就会有企业抢着接手运营，郊区项目反会无人问津；同时，郊区的交通可达性、商业配套、客流量及消费能力也注定了其无法复制城区项目的发展路径。

周卫中觉得，老城区的更新改造，关键要想办法让过去的公众时代记忆呈现鲜活的面孔，某种程度上，也是要“更接地气”。他告诉记者，相比引进咖啡馆、西餐厅，打造潮流前沿的商业模式，更新后的鼎丰酱园或许会倾向引入茶馆、评弹说书等业态。“周边居民的老龄化程度高，喝茶听戏是他们那辈人的共同记忆，也是如今城市生活中稀缺的服务。”

毕竟，对不具备天然优势老城区来说，先满足“附近”的需求，进而再补充业态，辐射到更广泛的人群，反而会促进空间利用的最大化。

正在建设中的古华庭