新年伊始，长宁区传来好消息：位于武夷路168号上海飞乐电器总厂原址的“WYSH | 翡悦里”项目，将于今年春季揭开面纱；武夷路155号，仪电集团下属上海第四电表厂旧址历经3年改造，将以“新象限·武夷”的新身份成为集人工智能、文化创意和商业办公于一体的开放式产业园区。

近年来，长宁区积极推进科技创新与城市更新双轮驱动，在愚园路、武夷路、定西路等合围而成的“上海硅巷”科创街区，推动“上海硅巷”NO.1、WYSH翡悦里、新象限·武夷、又又中心、武夷坊等城市更新项目竣工，在市中心完成了约10万平方米存量空间改造，释放出丰富多元的产业新载体。

新象限·武夷的“金角银边”

即将迎来百岁生日的武夷路，是长宁建设“上海硅巷”科创街区的重要承载街区。在推动武夷路工业用地转型、存量地块规划调整、高密度居住区微更新的过程中，长宁区突破裉节难题，实现产业功能、便民服务、公共文化资源和商业价值的全面提升，完成了“向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益”的一次全方位探索。

主动退界，勾勒“金角银边”

“新象限·武夷”占地3774平方米、建筑面积约1.2万平方米，在仪电集团的园区开发项目中近乎“迷你”，项目内5幢风格迥异的建筑，包含产业办公、商业、文创等功能，则让仪电集团下属华鑫物业体验了一次城市更新“螺蛳壳里做道场”的宝贵经验。

一街之隔的翡悦里，由香港嘉华国际开发建设，总建筑面积约1.8万平方米，既有建筑师柳亦春主持设计的新建商办载体，也有两栋修缮更新后的老洋房。项目主体建筑的空中花园走廊、屋顶露台均已亮相，错落有致的空中动线，让武夷路的“街区可漫步”更为立体。

翡悦里效果图

在寸土寸金的市中心，对于存量地块改造后如何提升空间承载力、强化产业空间保障，进而实现城市结构优化，参与城市更新的各方主体都深感，需要不断更新理念与认知。

上海华鑫物业管理顾问有限公司党委书记、总经理金凡表示，仪电集团自上世纪90年代率先探索土地划拨转出让后，过去20多年中持续开展土地二次开发利用，“城市更新”嵌入了企业发展底色。

长期从事城市更新，加上专注人工智能、数字化转型的战略定位，让仪电在武夷路155号的更新中有了底气，把宝贵的空间留给科技研发企业，为人工智能、高端制造研发领域人才提供高品质配套。据悉，专注港口无人驾驶的人工智能企业西井科技以及法国领事馆文化处已确定入驻。

新象限·武夷沿街商户  舒抒 摄

“随着城市发展，工业厂区逐步转为商业办公和文化用地。”长宁区规划和资源局副局长苏立琼表示，武夷路处于工厂和住宅混合区域，周边错综复杂的社群邻里关系，为地块开发带来了挑战。

对此，仪电集团和嘉华国际不约而同选择“主动退界”，让出更多公共空间和沿街面积，为周边社区提供便利。

新象限·武夷在建设伊始就成立临时党支部，华鑫物业与属地江苏路街道以及长宁区相关部门展开党建联建，将区域产业导向、周边群众需求及时融入项目建设。

新象限·武夷港湾式会车点

新象限·武夷骑楼

于是，原本人车混行的武夷路153弄通道，实现了居民期盼多年的人车分流。地块D栋、E栋两座建筑改造时，让出了部分一层空间，建造骑楼供人通行。项目主广场也顺势退界，营造港湾式会车地，居民再也不用悬着心与机动车同行。项目在武夷路路口的“黄金铺位”并未用作商业，而是辟出了一块约五六十平方米的休憩场所，供未来社区活动、党群便民服务所用。

一个转角，一条骑楼通道，成为新象限·武夷的“金角银边”，既是仪电集团退让建设边界的一小步，也是国企主动担当、服务社会的重要一步。

翡悦里效果图

翡悦里屋顶动线提升“街区可漫步”立体感   舒抒 摄

无独有偶，武夷路作为愚园路历史文化风貌区的辐射区域，新建建筑有24米限高的要求。嘉华（中国）投资有限公司项目助理总经理黄圣舟告诉记者，由于限高，翡悦里新建商办空间最高只能到5层，才能保证商业空间层高不低于5.1米、标准层高不低于4.2米的设计标准。

但即便容积率挑战不小，项目位于昭化路的沿街面仍主动向内退界：一层商业空间向内收拢，留出更宽敞的上街沿供市民通行，二层以上才逐步向外凸出。沿街幕墙也采用低反射玻璃，虽然增加了改造成本，但能有效降低玻璃幕墙对周边居民区的影响，让整个项目与周围环境友好共生。

翡悦里昭化路一侧一层商业空间向内收拢。  舒抒 摄

翡悦里昭化路一侧一层商业空间向内收拢。  舒抒 摄

协商共赢，提升土地利用效能

“城市更新项目各有不同，几乎没有一套现成的操作规范能覆盖城市更新的所有需求，只能一事一议。”记者采访中，各个更新项目负责人都表达了类似观点。

华鑫物业在“考古”地块时，发现建筑建造时间从1927年跨越至上世纪90年代。挖开既有地面，还发现了红砖、马赛克、青砖等不同材质，让“上海第四电表厂”半个多世纪的历史变迁跃然于眼前。翡悦里所在的上海飞乐电器总厂原址，在新中国改革开放历程中曾留下浓墨重彩的一笔：1984年11月，新中国第一支公开发行的股票“飞乐音响”在武夷路174号诞生，成为上海第一家股份制企业。

金凡表示，相较传统的成片开发、大范围推倒重建的园区更新模式，历史风貌区内的城市更新需要精雕细琢，在提升亩产、坪效的同时，延续城市肌理。

新象限·武夷

匠心，在武夷路沿线的更新项目中处处可见。新象限·武夷内有一栋洋房风格的红砖楼，虽非历保建筑，但修缮改造时华鑫物业团队仍专门前往外滩源调研，记下每栋建筑的选材作为参考。就连红砖之间选用元宝缝、平缝还是凹缝填补，团队都逐一制作实体样板进行比选。

当城市更新遇到历保建筑，平衡修缮成本与租金收益不仅要算好经济账，也要综合考量社会效益。

翡悦里沿武夷路一侧是两栋老洋房，其中英式风格的武夷路188号是上海仅存的将陶土砖作为承重结构的历保建筑。考虑到地块整体开发的有效性，嘉华国际斥资购入了这处重资产，同时租用一旁的武夷路174号老洋房，彻底打开项目在武夷路的沿街面，未来将分别引入高端餐饮和时尚新零售等品质业态。

修缮后的武夷路188号洋房  舒抒 摄

修缮后的武夷路174号洋房  舒抒 摄

但城市更新光有改造主体的一腔热忱还不够。有开发商直言，早期国内房地产开发为增量模式，相关政策更适配增量建设。但当下，城市建设进入存量时代，现行规章制度显然不能满足存量改造的需要。

“城市更新中，大家经常遇到规划红线问题，实际上就是产权归属问题。”黄圣舟介绍，2019年，嘉华国际拍下飞乐地块后就立即与属地华阳路街道对接，街道通过党建联建为嘉华牵线了一墙之隔的建工集团，双方共同商讨地下停车库和地面隔断的划分。

飞乐地块规划红线，邻建工集团一侧为斜线

为何厘清地上、地下边界，才能进行下一步更新方案的制定？原因并不复杂。飞乐地块与东侧建工集团地块间的规划红线是一条斜线，若严格按照红线施工，新建构筑物就不规整，空间利用率无疑会打折扣。

为此，在项目报建过程中，上海市规划资源局经多方研究，最终从“更有效利用土地空间”的角度出发，积极支持城市更新项目守正创新，允许嘉华与建工在不超出各自地籍范围、满足地上建筑安全间距的前提下，新建建筑可以不用“死板”地退界，地下空间可“连起来”利用。

翡悦里（图右）与建工集团地块（图左）地上分隔现状   舒抒 摄

如今，翡悦里与建工地块之间，地面有横平竖直的围墙区分，地下车库则保留斜线划分。看似地上地下“区别操作”，实际却更有效利用了地下空间。双方还互相预留通道，为下一步错峰停车做好准备。正是审批部门、属地街道、市场化开发主体和国企“邻居”同向而行，才收获了这一协商共赢的成果。

科技回归都市，“毛细血管”打通产业新空间

在新象限·武夷，项目的机械车库专门选用后悬臂设备，还最大限度地增加了车位的宽和高，使得商务车也能顺利停靠。金凡“揭秘”，方案设计阶段，华鑫物业就调研了科技企业人才的用车偏好以及近年来汽车车型销量，最终坚持挑战自我，在“螺蛳壳”里辟出大车位。

新象限·武夷机械车库   舒抒 摄

停车位的几厘米之差，显示了专业城市更新开发团队的精细度和远见。随着科技回归都市的趋势日益显著，“反向产城融合”在上海市中心历史风貌区内日益显现——从早期的近郊开发区做好生活配套、实现职住平衡，转向在生活便捷的市中心存量地块找到新的产业承载空间。

相较新象限·武夷更聚焦产业办公，翡悦里在商办功能之外，还具备展演和公共文化空间等功能。在老飞乐厂厂房，一楼红砖墙部分保留了原有厂区空间用作商业，二层改建为挑高11米的展演空间，去年上海时装周期间已作为时尚秀场亮相。

翡悦里项目中庭   舒抒 摄

“翡悦里不仅有建筑物的更新，更能在一个园区中实现文创产业全链条的闭合。”嘉华集团商业发展策划助理总经理张韵琦如此描绘飞乐地块从“厂区”到“园区”的蜕变。据悉，生活方式品牌IYOUTH STUDIO旗舰店将入驻，作为主力租户之一，呈现商业、创意办公、展演空间等多种业态。

长宁区领导提出，区域产业发展要把握好“存量与增量、数量与质量、产量与流量”间的关系。城市更新同样适用。目前，“上海硅巷”已集聚来自数字经济、智能网联、金融科技、绿色低碳、文化创意等领域的543家科技类企业，1.48平方公里区域内有近80万平方米楼宇空间。

寸土寸金的风貌区，如何“变”出这些产业载体？长宁区遵循了一条以渐进式更新代替大拆大建、引导街区差异化发展的路径。

黑湖科技总部所在的武夷路333号

2017年，长800米、街区范围达47公顷的武夷路启动更新时，就确立“静雅武夷”的定位，由一个总体设计方案、五个重点地块、“N个”提升节点为引领，其中重点地块就是今日的新象限·武夷、翡悦里、MIX320园区、皮肤病医院地块以及黑湖科技总部所在的武夷路333弄。

苏立琼表示，大家熟悉的愚园路，沿街商业界面整齐，更适合开展以业态调整为主导的城市更新。武夷路地块属性复杂，沿街商业界面不够连贯，但多数地块都向腹地延伸，因而一旦腾地出让，就能迅速启动成规模开发，“街区式更新”的成效更为明显。

武夷路还积极探索了城市毛细血管的畅通。新象限·武夷连接了愚园路和武夷路，翡悦里则打通了武夷路到昭化路的步行动线，一方面让“Citywalk”由线型转变为网络型，另一方面也为“15分钟生活圈”建设提供更多慢行通道，提升了公共服务设施的可触达范围，也让“上海硅巷”产业空间之间的联动更为紧密。