老旧小区的管理难题如何破解？高品质物业助长宁这个小区“脱胎换骨”

来源：上海长宁2024.2.7

日前，爱建居民区物业选聘尘埃落定。中海物业正式进驻爱建居民区，将为爱建小区、中园小区、中华别墅小区提供优质服务。

居民“吐槽”物业服务质量下降

2020年，对于爱建小区、中园小区和中华别墅小区的居民而言，物业管理进入了“新纪元”。

爱建居民区下辖4个老旧小区（爱建小区、中园小区、中华别墅小区、中科院小区）和2个商品房小区。其中，爱建小区、中园小区、中华别墅小区虽然在同一封闭弄段内，但分属3家物业公司管理。由于业主户数少、经营收益薄、管理成本高，各物业公司逐渐减少人员配备，降低服务质量，物业矛盾突出。

2020年，爱建居民区党总支以精品小区改造为契机，首次实现了三个小区的物业区域成片化管理；同时，物业费用从原先的0.6元/月、0.8元/月上涨到1.2元/月，推动物业管理“质价相符”。

“实施区域成片化管理能够节约成本，提高管理效率，从而改善物业服务质量，逐步提升小区管理水平。”因此，经过多番解释沟通以及广泛征询，居民同意打破传统各自管理的物业服务模式。

“我们对新的物业以及新的管理方式充满期待。”爱建小区业委会副主任谭亚茹告诉记者。然而，仅仅一年的时间，原物业公司由于内部管理不善，收支难以平衡，各方面服务越来越滞后，甚至无法满足居民的基本生活需求。

“爱建小区原本有一个小门，但随着弄堂大门的设置，对小门的管理越来越松懈，生活没有安全感。”爱建小区业委会副主任谭亚茹向记者“吐槽”，“此外，因为缺乏管理秩序，小区停车紧张问题白热化，很多居民都不敢开车出门，担心晚上回来没有车位。”

以上种种，让居民对物业服务越来越不满。物业服务跟不上，越来越多的居民不愿意缴纳物业费，物业管理进入了恶性循环。最终，新物业选聘被提上了议事日程。

老小区想有优质物业，然而选聘困难重重

既不能“简单粗暴”地调整物业管理费、停车费，又要选优质的物业企业，老旧小区该怎么选聘物业？2023年以来，三个小区的业委会班子在爱建居民区党总支的带领下，到周边小区调研，多方了解物业市场情况。

在此过程中，一家拥有国企、央企双重背景的物业公司——上海市中海物业有限公司走进了大家的视野。“我们当时去辖区的某高档小区走访，看到他们的保安人员精神饱满，工作期间一直规范地站在岗位上。”正是这个小细节，让在场的业委会成员记忆犹新。

回来后，三个小区业委会班子迫不及待地在网上查看了中海物业的资质，其中一则《中海两小区被评为“2023年度优秀物业管理小区”》的新闻，增加了业委会成员对中海物业的好感。

然而，由于中海物业是一家主要负责中高档商品房小区的物业，物业费基本在3元—4元/月，而爱建居民区三个老旧小区尽管在2020年上涨过一次物业费，但也仅为1.2元/月。中海物业是否愿意接管老旧小区？

“老旧小区不等于只能请一般物业公司来管理，我们也可以追求高品质的物业服务。”爱建居民区党总支书记徐秀坚信，如果想要选聘中海物业，除了让所有居民同意，还得考虑物业公司方面的管理成本。

于是，在确定不上涨物业费和停车费的前提下，爱建居民区党总支牵头开展了多场协商会，大家开动脑筋，讨论了一个又一个可行性方案，并将目光锁定在了停车费的公共收益上。

“原先，停车费的公共收益50%归物业，剩余的50%作为小区所有业主的维修基金。如今，我们决定将第一年的公共收益100%给物业，确保他们的管理成本。”

针对这一方案，爱建居民区党总支先是召开了两委班子扩大会议，又召开了党员骨干和楼组长会议，进行民主协商。在得到多方认可后，通过全体业主大会表决，最终确定了方案。

徐秀说，“2023年以来，居民区党总支带领三个小区业委会班子深入调研，拓宽思路，始终将工作的重点放在选聘服务更优质、更有社会责任感、更有担当的优质物业企业上来，终于‘啃’下了这个难题。”

相互磨合，物业新局面来了

2024年1月31日，中海物业正式进场。

“这是我们第一次接管老旧小区，对我们来说也是一次全新的尝试。”中海物业徐汇分公司项目总经理乔强告诉记者。“老旧小区的物业管理系统和中高档小区的管理系统完全不一样，而且面对的问题也不尽相同，比如邻里纠纷、设施设备老化、居住环境复杂等。”

为此，中海物业方面为三个小区重新组建了一支管理班子，并聘请曾从事售后公房物业管理的有关人员加入，希望能为老旧小区的居民提供优质的物业服务。

“我们的要求不高，就是希望物业做好基础服务。比如把我们的大门、小门管好，能给居民提供一个干净、舒适的生活环境；对于居民的报修，能够及时妥善处理。”谭亚茹说道，“期待中海物业能补齐老旧小区物业治理短板、焕发老旧小区新活力。”

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