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上海中心城区这一地块即将变身创新活力生态社区

来源：上观新闻、上海规划资源2024.3.29

向存量空间要资源、要品质、要效率，创新低效用地盘活路径。

上海静安区江场西路165地块，上海上药信谊药厂内的几幢现代化商务楼宇正在抓紧建设中，今年年中将实现结构封顶，2025年将建成启用。未来，这里可提供地上3.8万平方米高质量科研载体，以“总部经济+数智引领+产业集聚”为理念，打造上药集团生物医药、生命科学创新研究、数智医药营销等行业相关的研发中心、数据营销中心。

上药信谊药厂更新后效果图

上药信谊药厂是“静安区走马塘区域整体转型更新”中首个启动更新的项目。向存量空间要资源、要品质、要效率，创新低效用地盘活路径，静安区正积极推动走马塘区域整体加速转型更新，目前区域内已有多个项目启动更新。未来，这一区域将成为高效复合的创新社区、混合多元的活力社区和开放流动的生态社区。

40个产权主体，推动“一地一策”更新
走马塘区域0.6平方公里，位于中环线以北和南北中轴线西侧，是静安区市北高新园区重要组成部分。区域内以工业仓储用地为主，产业发展水平相对较低、产业用地空间整体偏少、公共空间环境品质较差，存在低效用地的问题。为更好地挖掘和释放区域发展潜力，2020年静安区启动了走马塘区域整体转型。
“不是在一张白纸上绘图，也不是大拆大建，走马塘区域整体更新更难。”区规划资源局相关负责人说，区域内用地产权比较复杂，多达40个产权主体。在最初的更新意愿调查显示，很多产权人对更新转型的意愿也不是很强。
面对地块内复杂的产权情况，静安区找准突破点，创新更新方式，推动多方参与。“我们采取了推动区域整体更新，引导多元主体参与的方式。”区规划资源局相关负责人说。
静安区单元规划明确提出，走马塘是市北高新园区产业服务平台、公共空间纽带、共享社区样板，致力将走马塘打造成为高效复合的创新社区、混合多元的活力社区和开放流动的生态社区。对此，静安区形成走马塘区域更新规划和城市设计方案，对区域内的产业空间进行全覆盖调查，测算出更新改造成本和收益，最终提出了“规划引领、尊重意愿的开发时序”的方案，以及符合区域产业特点的“一地一策”。
首个项目更新后容积率大幅增加
静安区规划资源等部门联手市北高新园区管委会，与地块内产权主体开展推动更新的谈判。
江场西路165号地块内的信谊药厂，占地9096平方米，以大片低矮厂房为主，容积率仅有1.0。在与静安区接触后，产权方产生了很强的自主转型意愿。静安区规划资源部门积极帮助对方，前期在规控调整、补地价、拆旧、建设方案审批、项目公司注册等各个环节为企业提供了指导与帮助，项目在2021年底就实现了开工建设。地块按照规划改变了土地用途，由工业用地转变为研发用地，大幅提高了建筑容积率。

上药信谊药厂更新前（上图）后（下图）

与地块内产权方谈判推动更新的同时，静安区积极发挥政府主导作用，鼓励园区平台、国有企业等市场主体参与到产业空间更新中，实现社会、企业、政府共赢。
至2023年底，静安区已成功实施推动了信谊药厂、上勤汽车、城建水务地块自主转型，推动了百联的申林木业地块与市北平台公司联合转型等，完成了共和新路3550号等地块收储协议签订，形成一批具有区域特色的盘活更新项目。
审批便利化举措帮企业省时间降成本
在推动更新转型中，静安区探索了一系列审批便利化举措。
区域内的城建水务地块，原为隧道股份下属城建水务集团使用，静安区与隧道股份新设立的资产管理公司——上海建元资产，达成一致，在2021年底签订了《战略框架协议》，推动隧道股份自主更新开发。该项目功能定位为以大数据、云计算、生命健康等产业为主的企业总部，助力打造市北数智生态园及市北高新民营企业总部集聚区。

更新后效果图

在静安区探索的审批便利化举措下，该地块2023年10月17日拿地，当月完成了建设开工前的规划资源手续，实现了“交地即交证”。

“企业至少可以提前两个月开工建设，压缩了时间、降低了成本。”这样的便利化，得益于区规划资源部门跨前一步的服务。
“我们对走马塘区域开展了区域规划环境影响与交通影响评估，在项目地块出让前提前介入方案征询，将区域评估成果纳入‘用地清单’。如此一来，企业拿地后无须单独编制相关评估报告，减少了设计方案修改反复，节约了企业审批时间。”区规划资源局相关负责人说，今后，区域内其他企业都可以拿着这份区域评估成果，在项目审批时进行使用。
记者了解到，未来的走马塘区域还将在软环境上得到大幅提升。沿彭越浦、走马塘等水系，将建设生态廊道，打造贯通滨水的步行空间，公共绿地、文化体育设施等建设将改善区域的公共空间品质，租赁住宅、邻里中心等也在规划中。
静安区估算，更新前走马塘区域地均税收1493元每平方米，更新完成后预计地均税收达到6928元每平方米。

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