一

车墩，位于松江、闵行交界处，恰好在上海“城市半径”30公里边界之上，极为适合发展工业。这样的黄金分割比，让它在21世纪初顺利成为工业重镇，整个上海第二产业最发达繁荣的区域之一。

但此后在城市梯度发展格局中, 以车墩为代表的郊区发展能级曾经明显滞后，接受中心城区资源外溢辐射中，多是基本的劳动力居住需求，缺乏人才、资金、技术等发展要素，对劳动生产率提升有限。多年来，车墩等上海郊区每平方公里地均产值要低于昆山等环沪地区，工业地价反而远高于环沪县市，更不利于工业发展。

曾有一家高新技术企业负责人告诉记者，租赁在车墩的工业园区内，租金要高于周边环沪城市，但园区的环境相差甚远。一方面工人工作环境差，很难留住新生代技术工人，另一方面道路狭窄颠簸造成的货运效率低，“我们很少带客户来公司考察，容易对企业本身和未来合作形成误判”。

上海做制造业的全成本比全国平均水平都要低，特别是融资成本、财务成本都偏低很多，但是高企的地价一方面抬升了租金成本、另一方面让城市更新的成本变得极为高昂，以致车墩这类产业重镇基础设施建设还停留在上世纪水平。

如何破局？在车墩镇党委书记高国相看来，区域经济转型升级，需要牵住土地二次开发这个“牛鼻子”，重塑产业空间。

经过多轮调研，车墩镇尝试破题。2020年10月，在车墩，联东U谷松江科技企业创新港项目启动。项目总投资11亿元，占地近150亩，以智能制造为主导。

这150亩土地上，本来是一家低效企业。镇政府通过收储的方式，将土地收回后重新出让给联东U谷，提升容积率建设现代化工业厂房，让“专业的团队做专业的事情”。联东U谷作为国内首屈一指的产业园区经营商，以105万元每亩的价格拿下土地，略低于政府110万元每亩的收储价。

土地价格虽有倒挂，但项目方承诺，整体达产后，总产值达22.5亿元，税收超2.25亿元每年，亩均税收超150万元，成为长三角G60科创走廊的示范园区。

那么，三年多时间过去，联东U谷的承诺实现了么？

二

日前，记者再一次来到联东U谷，一排排集总部办公、研发设计、生产制造等功能于一体的新型工业厂房拔地而起，吸引不少企业近悦远来。园区一期已有9成以上的入住率，引进的企业多是“专精特新”企业，其中高新技术企业占比超过70%。根据车墩镇的评估，预计企业相继入驻达产后，将达到亩均178万元的税收水平，园区总税收超2.6亿元，超出之前承诺。

工业上楼的模式，在这里先行先试探索。以霸田机电为例，其在园区拥有一栋四层的工业小楼。其中一楼的层高为7.5米，主要进行来料技加工。二层主要是组装大件以及检测，包括部分仓储。按照设计要求，不论是二楼还是三楼都能达到800公斤每平方米的承重。

“工业上楼”模式下的现代化厂房

“作为精密仪器行业，我们重视研发，三层是专门的技术研发部门，有8名工程师，而一线生产人员仅有10人。”霸田机电相关负责人告诉记者，相比于传统工业厂房，通过“工业上楼”建设的厂房更偏向研发，拥有写字楼一般的工作环境，很受员工青睐。

皓固Vigour是一家智慧流体控制系统品牌服务商，正在申请国家级小巨人，“上海郊区工业用地金贵，通过工业上楼，我们有了自己的家。”在联东U谷松江科技企业创新港也拥有一栋属于自己的工业厂房。

整栋厂房拥有5层8000平方米，其中一层和二层主要是来料检测和部分生产，三层是半导体无尘车间，四层是产品清洗间，五楼安放纯水设备，共有近200名员工。这样规模的生产能力，在推动“工业上楼”前，至少需要20亩土地，通过“向上突破”，如今仅需要一栋小楼。

“公司精密加工制造都在这里，对厂房的颗粒物、温度、湿度都有精确要求。”皓固Vigour相关负责人王菊表示，在买下这栋工业厂房后，由于适合使用，公司不惜花了数千万元设备改造费用，下阶段还将继续升级。

“工业上楼”模式下，三楼厂房作为实验室

很多先进制造业企业发展到一定阶段以后希望向政府或者市场购买土地，以满足自身发展在空间、成本、形象等方面的综合需求。但是，由于上海的产业特点和资源供给方面的限制，对土地出让的产业导向、税收产出、投资强度等要求很高，只有相对较成熟、实力较强的企业才具备购地的资格。

在车墩，通过土地二次开发和工业上楼相结合，打开工业土地容积率上限，让皓固Vigour、霸田机电等中等规模高新技术企业以低成本拿到了属于自己的厂房，工业园区也顺势完成了道路、厂房等基础设施更新和产业升级。

仅仅一栋小楼，就能满足企业生产、研发、财务、仓储等全部需求

三

随着土地二次开发的推进，车墩还撬动起了更多市场的力量。相较于成本较高的政府收储，正在推进中的上海莘莘学子创业园土地二次开发，采用“以房换地”模式。

推动“以房换地”模式，关键仍在于容积率。“现有地块上的厂房面积8亩、10亩、15亩不等，企业小而散，尤其是容积率非常低。以占地10亩的厂房为例，现状建筑面积仅2000平方米左右，改造后容积率提升，建筑面积至少可以增加10000平方米。”高国相算了一笔账，“现状地块有147亩，改造后，有40亩土地可以实现集中安置，剩余土地可以引进专业运营方运营，净赚100亩。”

在开发过程中，政府和园区合作，集体占两成股份，只要按照“五成销售、五成自持”，就能实现多方共赢：投资方园区通过销售厂房平衡掉约5亿元的土建费用，在后续管理中依旧有钱赚；车墩镇实现工业用地转型，每年获得税收同时进行产业升级，镇集体也能长期分红获益；被腾挪的企业用了二十多年的破旧厂房，免费变为现代化新厂房，自然也愿意。目前，厂房“以新换旧”、配套升级和委托运营两个方案，已经获得企业同意，正在等待总规获批。

雅泰项目

雅泰项目则属于企业自主存量增容、品牌强强联手，原容积率0.43左右，目前提升至2.0，让原本低效利用的工业用地盖起新厂房，没有新增一寸土地，却能新增几十亿元产值和数亿元税收。

近日，随着一期项目交付，位于车墩镇的联东U谷·雅泰国际企业港，建成10幢新厂房，新引入的浪拓股份、栎智半导体等企业拿到新厂房钥匙。入园企业中，规上企业占比达62.5%，国家高新技术企业超50%，专精特新企业占比达1/4。

“2020年，雅泰集团制造板块外迁后，我们第一时间与企业商议183亩存量用地的二次开发，最终采用了‘政府整体统筹、实体企业建设、专业公司运营’的发展模式。二次开发后，项目提升容积率，预计新增建筑面积17万平方米，计划5到8年的时间，把这块原本税收低于2000万元的老旧厂区，建成以智能制造、精密电子、生物医药、新能源产业为主导的先进制造业产业集聚园区。”高国相介绍说。

四

近年，上海推动“工业上楼”。外界有一种担心：会不会有人以产业升级为名，在工业用地上发展远超出配套需要的商业、楼宇办公、租赁住房等，背离姓“工”属性？

在高国相看来，“工业上楼”，会不会念歪了经，搞成“工业地产”，关键还是管理问题。近年来，车墩镇形成以房换地、集体主导、股权换地、企业自主存量增容、品牌强强联手等多种政府主导下撬动社会力量参与土地二次开发的新模式。联合民企对低效用地进行二次升级改造，签约后镇政府并不是一放了之，而是依托镇工业公司，通过政企合作的方式来进行项目开发。

高国相说，镇属公司的参与，是为了及时、方便地对整个项目运作指导和监管，使联东U谷园区项目高质量开发有了制度上的保证。

在这种制度保障下，园区在企业引进上推行“三审”，保证引进企业质量。据联东U谷松江科技企业创新港负责人向霖介绍，企业引进之初的“初审”，就要求入驻企业符合园区发展定位。通过初审的引进项目，还要经过车墩镇从行业准入、税收、环评等方面的“二审”，有了镇里的“准生证”后再回到联东内部，对企业的最终引进进行“三审”，完成项目落地。这一套“三审”流程，为培育和增强车墩镇高质量发展新动能提供了有力保障。

引进的企业，要以“亩产论英雄”。向霖表示，园区要配合车墩镇的地方产业结构调整，二次开发引进的企业在符合车墩镇产业导向的前提下，还须守住“每亩税收不低于150万元”的底线。

目前，园区项目二期即将竣工，引进新一代信息技术等生产性服务业企业入园。

解决低效用地问题，有其特殊性和复杂性——城市更新和产业培育需要耐心。但路虽远，行则将至。2023年，车墩镇财税总收入36.8亿元，同比增长18.7%，其中地方财政收入11.02亿元，同比增长20.7%，增速在松江前列。下阶段，车墩镇还将完成700亩产业用地二次开发，新增产业空间50万平方米，达产后将实现新增实体税收6亿元。